Østre Landsret har præciseret, at det som udgangspunkt er lejeren, der skal løfte beviset for, at en ellers korrekt beregnet omkostningsbestemt lejeforhøjelse vil bringe lejen væsentligt over det lejedes værdi, når selve budgetlejen ikke bestrides. Mangler lejeren dokumentation, fx sammenligningslejemål, kan forhøjelsen godkendes.
Bevisbyrde ved omkostningsbestemt leje og det lejedes værdi
Efter lejelovens § 23, stk. 1 kan udlejer varsle forhøjelse af omkostningsbestemt leje. Bestemmelsens stk. 2 begrænser dog muligheden, hvis den forhøjede leje væsentligt overstiger det lejedes værdi. Væsentlighedskravet gælder, selv om det ikke står udtrykkeligt i ordlyden.
Landsretten fastslår, at når den krævede budgetleje ikke er anfægtet, påhviler det lejeren at bevise, at den nye leje vil ligge over det lejedes værdi. Afgørelsen knytter an til den dagældende boligreguleringslov § 7, stk. 1 (nu lejelovens § 23, stk. 1) og tilpasser bevisbyrdereglen til den særlige materielle ramme for omkostningsbestemt leje.
Landsrettens præmisser og sagens forløb
Sagen udsprang af en større ejendom, hvor udlejer varslede lejeforhøjelse efter en beregning af omkostningsbestemt leje. Huslejenævnet og siden boligretten tilsidesatte varslingen med henvisning til det lejedes værdi.
Landsretten ændrede resultatet, fordi lejerne ikke havde fremlagt relevante sammenligningslejemål eller anden dokumentation for markedsniveauet. Da bevisbyrden påhvilede lejerne i denne situation, blev forhøjelsen godkendt.
Praktiske implikationer for udlejere og lejere
Udlejere skal fortsat kunne dokumentere en korrekt beregnet budgetleje og et forsvarligt grundlag for varslingen. Gør lejer derimod gældende, at lejen efter forhøjelsen er væsentligt over det lejedes værdi, må lejeren fremlægge konkrete sammenligningslejemål, markedsdata eller anden sagkyndig dokumentation.
Bevisbyrdens placering kan være lovbestemt anderledes i særlige situationer, fx ved gennemgribende modernisering efter lejelovens § 19, stk. 2, hvor udlejeren bærer beviset for korrekt leje, selv om lejeren kræver nedsættelse. Huslejenævnets afgørelse udgør ikke i sig selv bevis ved domstolene og kan tilsidesættes efter en fornyet bevisvurdering.
