20%-reglen ved familieoverdragelser
Overdragelser af fast ejendom mellem nærtstående kan fortsat ske til den offentlige ejendomsvurdering med et spillerum på plus/minus 20 procent, når ejendommen er vurderet efter de nye regler. Ordningen afløser den tidligere 15%-regel og giver et administrativt udgangspunkt for prisfastsættelsen i familiehandler.
Udgangspunktet er imidlertid ikke ubetinget. Skattestyrelsen kan tilsidesætte værdiansættelsen, hvis der foreligger særlige omstændigheder, således at overdragelsen i stedet skal ske til dokumenteret markedsværdi.
Styresignal fra 2025 og afgrænsning af særlige omstændigheder
Et styresignal fra maj 2025 samler praksis og præciserer, hvornår 20%-reglen må vige for markedsprisen. Formålet er at skabe forudsigelighed om, hvilke forhold der kan udløse kontrol og korrektion af værdiansættelsen.
Skattestyrelsen peger på tre overordnede parametre, som indgår i vurderingen af, om der foreligger særlige omstændigheder:
- Holdepunkter for, at ejendommens værdi væsentligt afviger fra handelsværdien.
- Tidsmæssig sammenhæng mellem sådanne holdepunkter og overdragelsestidspunktet.
- Betydelig prisforskel mellem den offentlige vurdering og den reelle handelsværdi.
Praksis fremhæver blandt andet følgende indikatorer: nylig handel til en højere pris, høj belåningsgrad i niveau med eller over vurderingen, uafhængig mæglervurdering, væsentlig renovering, kompensation til øvrige arvinger samt efterfølgende belåning op til eller over den offentlige vurdering.
Tid spiller en central rolle. Jo kortere tid mellem en indikator og overdragelsen, desto større risiko for tilsidesættelse. Er der gået mere end tre år, taler det som udgangspunkt imod særlige omstændigheder. Endelig øger en markant prisafvigelse sandsynligheden for, at 20%-reglen ikke kan anvendes.
Konsekvenser for tilrettelæggelse og dokumentation
For praktikere betyder styresignalet, at 20%-reglen fortsat kan anvendes i mange familiehandler, men ikke er en sikker havn. Hvor der foreligger klare indikatorer på en højere handelsværdi, bør prisen lægges tættere på markedsværdien for at undgå efteropkrævning og omkvalificering til gave.
Ved planlægning af familieoverdragelser bør der foretages en helhedsvurdering af belåningsforhold, eventuelle renoveringer og eksisterende vurderinger. Understøt prisfastsættelsen med konsistent dokumentation, fx mægler- eller valuarvurdering, lånetilbud og materiale om forbedringer. Herved styrkes robustheden over for senere kontrol, samtidig med at lovlige fordele ved de offentlige vurderinger udnyttes, når betingelserne er opfyldt.
