René Wøhler
Ken Torpe Christoffersen
Erhvervslejere kan, efter en fredningsperiode, kræve lejen reguleret til markedslejen, hvis den aftalte leje overstiger niveauet for sammenlignelige lejemål. Reglerne følger erhvervslejeloven og påvirkes af aftalte reguleringsklausuler som pristalsregulering og procentvise stigninger.
Ret til regulering til markedsleje
Udgangspunktet er aftalefrihed: Lejen kan fastsættes frit ved indgåelsen. Efter minimum fire års uafbrudt lejeforhold kan lejer dog kræve regulering til markedsleje, medmindre retten til regulering er gyldigt fraskrevet i lejekontrakten. For lejeaftaler indgået før 2000 kan en sådan fraskrivelse ikke gøres gældende.
Markedslejen fastsættes skønsmæssigt på baggrund af flere kriterier, herunder kontraktvilkår, beliggenhed, anvendelse, størrelse, kvalitet, udstyrsniveau og vedligeholdelsesstand sammenholdt med sammenlignelige lejemål. Den part, der kræver regulering, bærer bevisbyrden for, hvad markedslejen udgør.
Indeksering og risiko for overleje
Lejekontrakter indeholder ofte indekseringsklausuler, fx regulering efter nettoprisindekset eller faste årlige procentstigninger. Kraftige prisstigninger kan betyde, at en ellers lovlig regulering løfter lejen over markedsniveau for tilsvarende nyudlejede lokaler.
I sådanne situationer kan lejer påberåbe sig retten til regulering til markedsleje, selv om reguleringen følger aftalen. Markedslejekravet afskærer ikke regulering efter klausuler fremadrettet, men fastlåser lejen på et niveau, der svarer til, hvad markedet kan bære på tidspunktet for reguleringen.
Proces og bevis
Ønsker lejer lejen nedsat, skal der fremsendes en skriftlig henvendelse til udlejer med angivelse af, at lejen anses for for høj, og at regulering til markedsleje kræves. Visse formkrav gælder, og udlejer kan ikke opsige lejeren som reaktion på kravet. En tidlig, velbegrundet varsling styrker sagens gennemslagskraft.
Bevisførelse sker typisk via syn og skøn og inddragelse af sammenligningslejemål. Skønserklæringen vurderer objektivt lejemålets egenskaber og markedsniveauet. Dokumentation for lejemålets stand, vilkår og anvendelse samt et solidt udvalg af sammenlignelige transaktioner er central for bevisvægten. Lykkes kravet, får lejer både en fremadrettet besparelse og et mere attraktivt driftsgrundlag.
