Prisafslag og overpris ved andelsboligkøb
Mangler ved individuelle forbedringer i andelsboliger kan udløse både overpriskrav efter andelsboliglovgivningen og krav om afslag i købesummen efter almindelige køberetlige principper. Betales maksimalprisen, og indeholder opgørelsen en forbedringsværdi, der reelt er uden værdi, kan køberen kræve tilbagebetaling som overpris efter andelsboliglov § 16, stk. 6. Maksimalprisen fastsættes efter § 5, stk. 1, som summen af andel i foreningens formue, individuelle forbedringer og fradrag for vedligeholdelsesstand.
Ud over overpriskravet kan køberen kræve afslag i købesummen, når forbedringen viser sig mangelfuld. Andelsboligforeningen har pligt til at sikre, at andelen ikke overdrages til overpris, og kan derfor ikke ignorere et dokumenteret overprisspørgsmål. En senere sælger kan tilsvarende rejse regreskrav mod sin egen sælger, hvis forbedringen allerede var mangelfuld på det tidligere handelstidspunkt.
Opgørelse af krav og bevis
Højesteret har lagt til grund, at afslag typisk opgøres inden for den betalte forbedringsværdi. Er den individuelle forbedring uden værdi, kan forbedringsdelen bortfalde helt, men et yderligere afslag kræver, at køberen beviser, at den samlede handelspris ville have været lavere. Det er en tung bevisbyrde, særligt i andelssektoren, hvor prisen er reguleret af maksimalpris.
Udbedringsomkostninger anvendes ikke automatisk som mål for afslaget. Manglen skal opgøres på handelstidspunktet, og prisskøn samt værdipåvirkning skal sandsynliggøres, eventuelt ved syn og skøn. Tekniske forhold som bygningsreglementets krav til vådrum, korrekt afløbsinstallation og dokumentation for udførelsen kan være afgørende for kvalifikation af manglen.
Praktiske implikationer for køber, sælger og forening
Købere bør sikre grundig dokumentation af fejlenes karakter og udbredelse samt hurtig reklamation. Sælgere bør gennemgå tidligere forbedringer kritisk og indsamle bilag for udførelsestidspunkt og kvalitet for at afgrænse ansvar og mulige regresmuligheder. Foreningen bør kontrollere, at forbedringsværdier ved overdragelse er realiserbare og ikke fører til overpris.
I sager med kædekrav mellem flere ejere bliver opgørelsen kompleks: hver overdragelse vurderes efter forholdene på det respektive handelstidspunkt, og regres afhænger af, om udbedringsudgiften da oversteg den betalte forbedringsværdi. Professionel juridisk og teknisk bistand er ofte nødvendig for at fastlægge kravets størrelse og minimere procesrisiko.
