Fortætning i almene boligområder er blevet et centralt instrument for kommuner og boligorganisationer, der mangler byggegrunde og skal imødekomme stigende efterspørgsel. Fortætning kan ske som solitært byggeri, infill eller onfill, og kan kombineres med både almene og private boliger for at styrke blandede byområder.
Retligt grundlag og beslutningskompetence
Grøn Boligaftale 2020 indfører et følg-eller-forklar-princip i renoveringssager støttet af Landsbyggefonden: Boligorganisationen skal vurdere, om sagen kan suppleres med nye almene boliger via fortætning. I kommuner med høje priser på byggeretter og få egnede grunde kan fortætning være den praktisk mulige vej til at øge udbuddet, samtidig med at eksisterende infrastruktur og faciliteter udnyttes bedre.
Som hovedregel kræver salg af almen ejendom alene godkendelse af boligorganisationens øverste myndighed (repræsentantskab) eller organisationsbestyrelsen, hvis kompetencen er delegeret. Sagen skal forelægges afdelingsmødet, hvis ændringer påvirker afdelingens økonomi. Kommunalbestyrelsen godkender selve salget. For at adskille økonomierne udstykkes arealet typisk ved matrikulær opdeling eller ejerlejlighedsopdeling, og de nye boliger placeres i en selvstændig afdeling, der eventuelt kan sammenlægges efter byggesagens afslutning.
Økonomi, frasalg og provenu
Overdragelse af arealer og byggeretter sker normalt til markedspris. Ved interne overdragelser mellem almene afdelinger kan prisen sættes til indestående belåning, hvor den nye afdeling overtager en forholdsmæssig del af lånene. Finansiering af nybyggeri inden for den almene sektor består af beboerindskud, kommunal grundkapital og realkreditlån med kommunalt støttetilsagn. Fortætning kan samtidig reducere driftsudgifter pr. lejemål ved at fordele faste omkostninger på flere beboere.
Boligorganisationen skal sikre, at beboerne ikke pålægges udgifter ved afhændelsen. Værdiansættelsen sker efter ejendomsvurderingsloven. Nettoprovenuet anvendes som ekstraordinært afdrag på statslån, statsgaranterede lån eller foranstående lån; Udbetaling Danmark afgør, hvilke statsgaranterede lån der indfries. Et eventuelt overskud tilfalder dispositionsfonden, hvorefter Landsbyggefonden opgør andele til Landsdispositionsfonden og Nybyggerifonden. Der kan ydes grundkøbslån til at dække den del af grundudgiften, som overstiger 20 pct. af maksimumsbeløbet; for lokalplaner offentliggjort efter 1. juli 2022 forudsætter støtten, at lokalplanen kræver mindst 25 pct. almene boliger. Indtil 2031 kan der desuden søges fortætningsbidrag til forbedringer for de eksisterende beboere.
Planlægning, servitutter og tekniske forhold
Det skal tidligt afklares, om projektet kan rummes inden for gældende plangrundlag, eller om der kræves ny lokalplan eller dispensation. Kommunale krav til friarealer og parkeringsnormer kan være udslagsgivende for projektets omfang. Servitutter, herunder hjemfaldspligt, gevinstklausuler og tillægskøbesum, kan begrænse rådigheden. Siden 2021 kan kommunalbestyrelsen helt eller delvist frafalde tillægskøbesum ved fortætning i almene afdelinger, uanset om der opføres private eller almene boliger.
Teknisk bør bæreevne, brandveje og nye installationer vurderes tidligt. Ved onfill, eksempelvis ny tagetage, kan behov for omfattende forstærkninger gøre projektet urentabelt. En systematisk forundersøgelse af juridiske bindinger, plangrundlag og byggeteknik mindsker risikoen og understøtter, at fortætningen både lever op til reglerne og forbedrer den samlede boligafdelings funktion og bymæssige kvalitet.
