Lang uopsigelighed og triple net-vilkår kan styrke investorens afkast, men i friplejeprojekter risikerer de at skabe betydeligt likviditetspres for leverandøren i opstartsfasen med lav belægning. En afbalanceret fordeling af udgifter og risiko øger sandsynligheden for en stabil og langvarig drift.
Lejeretlige rammer og økonomi
Lejeaftalen mellem friplejeboligleverandøren og ejendomsinvestoren er som udgangspunkt omfattet af erhvervslejeloven. Lejekontrakter indgået før 1. januar 2018 kan dog være underlagt lejeloven, medmindre parterne har valgt erhvervslejeloven. Vilkår om uopsigelighed, fuld lejebetaling fra dag ét og fordeling af driftsudgifter hører til de mest indgribende klausuler.
Driften forudsætter certificering fra Sundhedsstyrelsen, som kontrollerer faglighed og kvalitet, men ikke økonomisk soliditet. Indtægtsgrundlaget bygger på beboerleje og kommunal takstbetaling, hvilket gør belægningsgrad og likviditet sårbar i den første driftsperiode.
Opstartsperiode og risikodeling
Parterne bør tidligt klarlægge forventninger til opstart, herunder demografi, konkurrencesituation og kommunale takster. En realistisk forundersøgelse kan danne grundlag for fleksible vilkår, der understøtter betalingsstrømme, indtil belægningen normaliseres.
Konkrete afværgeforanstaltninger omfatter trappet lejerabat, midlertidig begrænsning af NPI-regulering, at investor stiller inventar og udstyr til rådighed som en del af lejemålet, samt midlertidig overtagelse af visse driftsudgifter. En sådan kalibrering beskytter investeringen uden at kvæle driften og reducerer risikoen for konflikter eller førtidig ophør.
