Hvornår er en lejeaftale bindende?

Hvornår bliver en lejeaftale bindende?

En lejeaftale kan være bindende uden underskrift. Efter aftaleloven stiftes en aftale ved et løfte, der accepteres, og dette gælder også for lejeaftaler under lejeloven. Aftalen kan indgås skriftligt, mundtligt eller stiltiende, eksempelvis når nøgler udleveres, og husleje efterfølgende opkræves og betales.

Den afgørende grænse går ved, om udlejers tilkendegivelse er et reelt tilbud, som lejer kan bringe til aftale ved et simpelt ja. Fremsendes der et udkast til lejekontrakt uden forbehold, kan det udgøre et bindende tilbud. Udlejere bør derfor sikre sig, at alle væsentlige vilkår er afklaret, før der kommunikeres på en måde, der kan opfattes som et tilbud.

Følgende fem betingelser kendetegner et tilbud, der kan binde udlejer ved lejers accept:

1. Udlejer påtager sig en byrde, typisk at stille lejemålet til rådighed.
2. Tilkendegivelsen er tilstrækkeligt bestemt i sine væsentlige vilkår.
3. Udlejer har truffet beslutning om at forpligte sig, så et ja fra lejer er nok.
4. Tilkendegivelsen er rettet til lejer eller dennes bemyndigede.
5. Erklæringen har retshandelsegenskab og bør tillægges løfteretlig virkning.

Skriftlighed, bevis og lejelovens ufravigelige regler

Lejelovens § 11 giver hver part ret til at kræve en skriftlig lejekontrakt, men skriftlighed er ikke en gyldighedsbetingelse. En part, der kræver skriftlighed, kan forlange medvirken til udarbejdelsen inden for rimelig tid. Der er ingen særskilt sanktion for manglende medvirken, men der kan opstå erstatningsansvar, hvis modparten lider et dokumenterbart tab, eksempelvis forsinket boligstøtte.

Lejelovens § 18 fastslår, at regler om indgåelse og vilkår ikke kan fraviges til skade for lejer. Vilkår i strid med ufravigelige regler er ugyldige og tilsidesættes ved tvist. I særlige tilfælde kan et centralt ugyldigt vilkår trække hele aftalen med sig, men det er undtagelsen. Praktisk betyder det, at udlejer bør sikre, at aftalens indhold er i overensstemmelse med lejeloven, og at eventuelle fravigelser kan dokumenteres og ikke forringer lejers minimumsbeskyttelse.

Tilbagekaldelse af tilbud og praktiske konsekvenser

Et tilbud anses for afgivet, når udlejer har gjort det tilgængeligt for lejer – for mundtlige tilbud ved ytringen, for breve ved afsendelse, og for e-mails ved tryk på send. Fortryder udlejer, kan tilbuddet kun effektivt tilbagekaldes, hvis tilbagekaldelsen kommer frem før eller samtidig med, at lejer får kendskab til tilbuddet. I praksis kræver det hurtig og sikker kommunikation.

Er tilbuddet først kommet frem til lejer, risikerer udlejer at blive bundet ved en efterfølgende accept. Risikoen er særligt stor, hvis udkast til lejekontrakt udsendes uden klar reservation. For at begrænse risikoen bør udlejere håndtere kommunikationen disciplineret og undgå at udsende dokumenter, der kan opfattes som endelige, før beslutningen er truffet.

Følgende enkle tiltag kan reducere aftaleretlig risiko ved udlejning:

• Vent med at udsende udkast, indtil alle væsentlige vilkår er afklaret internt.
• Sørg for entydig og sporbar kommunikation, især ved tilbagekaldelser.
• Udarbejd og opbevar skriftlig dokumentation for forløb og aftalte vilkår.