Landsretten har i TBB 2024.635 V præciseret rammerne for udlejers adgang til at opsige et erhvervslejemål med henvisning til en planlagt ombygning. Opsigelse efter erhvervslejeloven § 61, stk. 2, nr. 2 forudsætter, at udlejer allerede på opsigelsestidspunktet kan dokumentere, at ombygningen nødvendiggør fraflytning. Uden konkret og aktuel dokumentation er opsigelsen ugyldig. Afgørelsen bekræfter linjen i tidligere praksis og indsnævrer ikke udlejers muligheder ud over gældende ret.
Kernen i § 61, stk. 2, nr. 2
Bestemmelsen giver udlejer en særlig opsigelsesadgang, når nedrivning eller ombygning medfører, at lejemålet må rømmes. Adgangen er undtagelsesvis: Udgangspunktet er, at erhvervslejemål ikke kan opsiges frit, og udlejer må holde sig inden for de udtrykkeligt opregnede grunde i § 61, stk. 2.
Praksis stiller to hovedkrav. For det første skal der foreligge dokumentation for, at projektet nødvendiggør fraflytning. For det andet skal projektet være aktuelt – typisk afspejlet i godkendelser eller andet materiale, der sandsynliggør gennemførelse inden for en relevant tidshorisont.
Landsrettens afgørelse
I den konkrete sag vedrørte lejemålet en klinik på 1. sal i en ejendom, der ønskedes ombygget til boliger og restauranter. Landsretten stadfæstede frifindelsen af lejeren, fordi udlejer ikke havde godtgjort, at ombygningen på opsigelsestidspunktet krævede fraflytning, og fordi projektets gennemførelse var usikker.
Retten lagde vægt på, at der ikke forelå byggetilladelse, og at projektmaterialet var ukonkret. Dermed manglede opsigelsen den nødvendige aktualitet. Afgørelsen fastholder de bevismæssige krav, der følger af bestemmelsen og den hidtidige praksis.
Landsrettens præmisser kan sammenfattes således:
- Udlejer skal dokumentere, at ombygningen nødvendiggør fraflytning.
- Opsigelse kan ikke baseres på usikre eller uafklarede planer uden nødvendige tilladelser.
- Bevisbyrden påhviler udlejer.
Perspektiv og praksis
Ældre afgørelser underbygger resultatet. I TBB 2005.9 Ø blev udlejers opsigelse ikke taget til følge, bl.a. fordi ophævelse af et kommunalt nedrivningsforbud ikke sidestilledes med en tilladelse, og fordi nødvendigheden af fraflytning ikke var bevist. I TBB 2009.320 V faldt opsigelsen, selv om den var rimeligt begrundet, da byggetilladelse manglede og udfaldet var uafklaret.
Samlet viser praksis, at udlejere bør sikre sig et solidt bevisgrundlag, eksempelvis godkendelser, projektbeskrivelser og tidsplaner, før opsigelse udsendes. Lejere, der modtager opsigelse med henvisning til ombygning, bør efterspørge dokumentation og anfægte opsigelsen, hvis projektets realitet eller nødvendigheden af fraflytning ikke er tilstrækkeligt underbygget. Den nye dom ændrer ikke retstilstanden, men skærper opmærksomheden på dokumentationskravet og aktualitetstidspunktet.
