Tilbudspligt i lejeloven og finansieringsbarrierer
Når en udlejningsejendom med mindst seks beboelseslejligheder (eller 13 ved blandet ejendom) overdrages, udløses lejelovens tilbudspligt. Lejerne får da ret til at overtage ejendommen som andelsboligforening på vilkår svarende til et tredjemandssalg.
Efter finanskrisen har mange lejere fravalgt at udnytte retten på grund af høje finansieringskrav og renter. Det mønster er ved at ændre sig, fordi flere kommuner nu aktivt understøtter stiftelser ved at tilføre kapital.
Kommunens adgang som andelshaver efter andelsboligloven
Andelsboligloven giver kommunen mulighed for – med foreningens samtykke – at indtræde som andelshaver for boliger, hvor den enkelte lejer ikke kan eller ønsker at indtræde. Lejeren fortsætter i så fald sit lejeforhold på uændrede vilkår, men med kommunen som udlejer.
Ordningen reducerer det finansielle pres på de øvrige andelshavere og kan anvendes uafhængigt af tilbudspligten. Kommunen skal afsætte midler til forskelsafgift, som dækker forskellen mellem lejeindtægten fra den pågældende lejer og den andelsboligafgift, kommunen skal betale til foreningen.
Retlige risici og governance-udfordringer ved kommunal indtræden
Kommunens dobbelte rolle kan skabe interessekonflikter: Den udøver myndighed (fx byggesager og tilsyn) samtidig med, at den varetager privatretlige interesser som medlem af foreningen. Det rejser forvaltningsretlige spørgsmål om habilitet og rollefordeling.
Indflydelsen i foreningen kan skævvrides, hvis kommunen erhverver mange andele, hvilket påvirker generalforsamlingsafstemninger og bestyrelsessammensætning. Dertil kommer markedsrisiko ved senere videresalg af kommunens andele. I praksis afbødes dele af risikoen ved at kræve professionel administrator til drift, udlejning og administration af de kommunalt ejede andele.
Praksis og konsekvenser for ejendomstransaktioner
Tegn i markedet – særligt fra København – viser øget politisk vilje og budgetmæssig ramme til at købe andele i nystiftede foreninger. Det kan gøre flere projekter finansierbare og øge sandsynligheden for, at lejere faktisk accepterer tilbud efter tilbudspligten.
For investorer og sælgere øger dette risikoen for, at en planlagt handel ikke gennemføres som oprindeligt forudsat. Transaktionsplaner bør derfor stress-testes for en mulig andelsstiftelse, herunder tidslinjer, betingelser for closing, pris- og finansieringsforbehold samt kommunal indtræden og forskelsafgiftens betydning for driften i den nye forening.
