Forholdsmæssigt afslag i andelsboligkøb og forskel til erstatning
Købere af andelsboliger kan have krav på et forholdsmæssigt afslag, hvis der foreligger ikke-bagatelagtige mangler, som var til stede ved overtagelsen. Afslaget afspejler boligens værdiforringelse som følge af manglen og er ikke det samme som erstatning; køber får derfor som udgangspunkt ikke dækket hele sit økonomiske tab.
I andelssektoren spiller maksimalprisreglerne en central rolle for udmålingen. Vurderingsrapporter og forbedringsopgørelser – ofte vedrørende badeværelser – danner typisk udgangspunktet for prisfastsættelsen og for efterfølgende tvister om afslagets størrelse.
Udmåling efter maksimalprisreglerne og retspraksis
Traditionelt tog man udgangspunkt i udbedringsomkostningerne, men Højesteret præciserede i UfR2015.498H, at udmålingen i andelshandler knytter sig til den pris, parterne må antages at have aftalt ved kendskab til manglerne – den nedsatte maksimalpris. Dermed opstår en formodning for, at der alene sker nedslag i den del af købesummen, der vedrører den mangelfulde forbedring.
Konsekvensen er, at afslaget ofte ikke overstiger forbedringsværdien, medmindre køber afkræfter formodningen og påviser, at kendskab til manglerne ville have medført en yderligere prisreduktion. Vestre Landsret bekræftede linjen i UfR2021.1928VLD. Udmålingen kan ske i den samlede købesum og beror på en konkret vurdering.
Konkrete fradrag og prisjusteringer ved beregning
Afslaget svarer ikke automatisk til de fulde udbedringsomkostninger. Ved den konkrete beregning bør følgende forhold indgå:
- Udgifter til bygningsdele, som tredjemand (fx andelsboligforeningen) skal vedligeholde, holdes udenfor.
- Omkostninger omregnes til prisniveauet på handelstidspunktet.
- Der gives fradrag for købers hidtidige nytte af forbedringen.
- Værdiforøgelse ved udskiftning af gammelt med nyt fradrages som bedrestand.
Dokumentation via syn og skøn er ofte nødvendig for at fastlægge omkostninger, værdiforringelse og relevante fradrag. Den konkrete bevisførelse vejer tungt ved vurderingen af, om formodningen om nedsat maksimalpris kan afkræftes.
Bevisbyrde og praktiske skridt for parter
Køber bærer bevisbyrden for både manglernes eksistens på overtagelsestidspunktet og for den værdimæssige påvirkning. For at opnå et afslag ud over forbedringsværdien skal køber sandsynliggøre særlige omstændigheder, der peger på en yderligere prisnedgang.
Sælgere bør sikre fyldestgørende oplysninger om forbedringer og boligens stand samt konsistente vurderingsbilag. Klar dokumentation reducerer risikoen for efterfølgende tvister om prisafslagets størrelse.
