Kategorisering og skattemæssige virkninger for landbrugs- og skovejendomme
Nye ejendomsvurderinger indfører en skarpere kategorisering, hvor ejendomme skal henføres til bl.a. landbrugs-, skov- eller naturejendomme. Kategoriseringen er styrende for, hvilke sammenligningsgrundlag myndigheden anvender, og kan få direkte betydning for ejendomsskat og ejendomsværdiskat, hvis en ejendom eksempelvis omvurderes til beboelse.
Et lovudkast lægger op til, at ejendomme i landzone fra 2027 som udgangspunkt samles i én kategori for landbrugs-, skov- og naturejendomme. Omkringliggende naturarealer som vådområder, brak- og lavbundsjord tænkes beskatningsmæssigt sidestillet med landbrugs- og skovejendomme, med forventet skattemæssig virkning fra 2028. Den endelige udmøntning afventer vedtagelse.
Genberegning, deklaration og klagefrister i 2021-vurderingen
Siden 2024 er ejere blevet opkrævet på et foreløbigt grundlag. Når 2021-vurderingerne udsendes, foretager Skatteforvaltningen automatisk genberegning og efterregulering. Forud for vurderingen modtager ejere en deklaration med de data, der lægges til grund; fejl kan påtales ved indsigelse inden for en kort frist.
Efter den endelige vurdering kan der klages inden for en fastsat klagefrist. 2021-vurderingen er samtidig nøglen til genoptagelse af tidligere vurderingsår, så det bør vurderes, om der er betalt for meget i ejendomsskatter. For landbrugs- og skovejendomme findes ingen automatisk tilbagebetalingsordning; tilbagebetaling forudsætter rettidig klage for hvert berørt år.
Værdiansættelse ved generationsskifte: 15%-reglen, 20%-reglen og § 11
Ved handler mellem nærtstående har 15%-reglen traditionelt skabt en sikker ramme for at anse købesummen for markedsmæssig. Når 2021-vurderingen er modtaget, kan 15%-reglen ikke længere anvendes. I stedet indføres en 20%-regel, men for landbrugs- og skovejendomme begrænses dens praktiske nytte, fordi de nye vurderinger typisk ikke fastsætter én samlet handelsværdi for hele ejendommen.
Som alternativ kan der anmodes om en samlet værdiansættelse hos skattemyndighederne mod gebyr (en § 11-vurdering). Denne kan som udgangspunkt anvendes som handelsværdi, men kan ikke reduceres med 20% oveni. I lyset af tidsplanen for udsendelse af vurderinger kan det overvejes at fremskynde planlagte generationsskifter efter de nugældende rammer og samtidig sikre solid dokumentation og et skatteforbehold i aftalen.
Særlige omstændigheder der kan tilsidesætte procentreglerne
Procentreglerne kan ikke anvendes, hvis der foreligger særlige omstændigheder, der peger på en anden handelsværdi. Følgende forhold kan føre til, at skattemyndighederne ser bort fra den aftalte pris:
- Nyligt salg af ejendommen eller sammenlignelige handler til en højere pris.
- Aktive salgsforhandlinger eller konkrete købstilbud.
- Vurderinger og oplysninger om dagsværdi, eksempelvis i regnskaber.
- Nyere bank- eller kreditinstitutvurderinger udarbejdet til belåning.
- Kompensation til øvrige arvinger ved familieoverdragelser.
- Betydelige renoveringer eller modernisering forud for overdragelsen.
Dokumentation og rettidig processtyring er afgørende fra deklarationsfasen til eventuel klage. En struktureret værdiansættelse, suppleret med § 11-vurdering hvor relevant, mindsker risikoen for efterfølgende korrektioner.
