Højesterets resultat og begrundelse
Højesteret fastslog, at lejelovens § 142, stk. 3, og § 149, stk. 2, ikke kan anvendes analogt i andelsboligforhold. Lejeloven forudsætter et lejeforhold mellem udlejer og lejer, mens andelshavere udøver brugsret gennem den forening, de ejer og bestyrer. Det ændrer interessebalancen og retfærdiggør ikke en udvidelse af reglernes ansvarsgrundlag.
Sagen vedrørte vandskade forårsaget af en selvstændigt virkende underentreprenør i forbindelse med etablering af el-gulvvarme. Efter almindelige erstatningsretlige principper hæfter en hvervgiver som udgangspunkt ikke for skader forvoldt uden for kontrakt af en uafhængig entreprenør. A og B blev derfor ikke pålagt ansvar, selv om skaden ramte både foreningens ejendom og en naboandel. Landsretten var nået til det modsatte resultat, og der verserede separat krav mod hovedentreprenøren. Læs dommen hos Domstolsstyrelsen.
Praktiske konsekvenser
Afgørelsen indsnævrer adgangen til at bruge lejelovens ansvarsregler i andelssektoren. Krav bør som udgangspunkt rettes mod den skadevoldende entreprenør eller kontraktmodparten, ikke andelshavere, medmindre der foreligger et særskilt ansvarsgrundlag.
Andelsboligforeninger bør sikre klare godkendelsesprocedurer, forsikringsdækning og kontrakter, der regulerer entreprenørers ansvar og regres. Yderligere afgørelser kan findes i landsrettens og byrettens datablad.
