Arealfejl kan udløse lejenedsættelse med tilbagevirkende kraft
Lejen kan nedsættes med tilbagevirkende kraft, når arealet i lejekontrakten er forkert angivet – etårsreglen i lejeloven § 40 spærrer ikke. Østre Landsret stadfæstede, at en væsentlig arealmangel berettiger til ændret lejefastsættelse, og at tilbagebetaling ikke er prækluderet, selv om nævnet først fik sagen flere år efter sidste regulering.
Huslejenævnet godkendte i 2018 lejen for et småhuslejemål ud fra en forudsætning om 150 m². I 2020 aftalte parterne et boligareal på 86,40 m² og sekundære arealer på 31,49 m². Nævnet nedsatte i 2022 lejen, men knyttede tilbagebetalingen til indbringelsestidspunktet under henvisning til etårsreglen om det lejedes værdi.
Boligretten afviste, at sagen angik det lejedes værdi, fastholdt nævnets kvadratmeterleje, korrigerede for det mindre beboelsesareal og lod den nye leje gælde fra 10. december 2018. Landsretten tiltrådte: ingen præklusion, ingen bortfald ved passivitet, og arealmanglen var væsentlig nok til at ændre lejens niveau.
Hvad betyder det i praksis?
Dette ændrer fundamentalt risikovurderingen for udlejere: arealopmåling og kontraktangivelser kan få retroaktive følger. Virksomheder skal nu overveje, om indsigelser skal rejses som arealfejl frem for værdiangivelse. Lejere kan kræve tilbagebetaling længere tilbage, hvis arealet dokumenteret afviger væsentligt.
- 2018: Huslejenævnet godkender lejen baseret på 150 m².
- 2020: Parterne fastslår 86,40 m² boligareal og 31,49 m² sekundære arealer.
- 2022: Nævnet nedsætter lejen, men begrænser tilbagebetaling til klagetidspunktet.
- Boligret og landsret: Etårsreglen i lejeloven § 40 finder ikke anvendelse; virkning fra 10.12.2018.
