Vestre Landsrets dom TBB 2024.240 understreger, at anvendelsesbestemmelsen i erhvervslejekontrakter skal formuleres præcist og afgrænset, og at parterne skal være bevidste om, hvem der bærer ansvaret for, at lejemålet lovligt kan anvendes til det aftalte formål ved begyndelsen af lejemålet. Dommen viser, at en bredt formuleret brugsklausul kan give lejer adgang til at anvende lejemålet fuldt ud til hvert af de angivne formål, medmindre andet fremgår klart af aftalen eller planforholdene.
Dommen kort
Lejekontrakten tillod ”restaurant-/cateringvirksomhed”, og udlejer bar ansvaret for, at lejemålet lovligt kunne bruges til det angivne. Lejer anvendte lokalet udelukkende til catering. En gældende lokalplan tillod imidlertid kun catering som en begrænset andel af driften, og kommunen udstedte påbud om at ændre driften eller ophøre. Forsøg på at opnå lovliggørelse mislykkedes.
Lejer ophævede lejemålet og krævede erstatning. Udlejer gjorde gældende, at der ikke forelå en oprindelig retlig mangel, at lejer var i ond tro om lokalplanens begrænsning, og at anvendelsesmuligheden ikke var væsentligt indskrænket. Boligretten og siden landsretten gav lejer medhold: Den generelle formulering gav ret til 100 % brug til hvert af de nævnte formål, udlejer havde påtaget sig ansvaret for lovlig anvendelse ved begyndelsen, og udlejer løftede ikke bevisbyrden for aftalt fordeling mellem aktiviteterne eller for lejers kendskab til planbegrænsningen. Ophævelse og erstatning var derfor berettiget.
Kontraktudformning og ansvar
Efter erhvervslejeloven § 22 er udgangspunktet, at udlejer for lokallejemål svarer for, at lejemålet ved begyndelsen lovligt kan anvendes til det aftalte formål, medmindre andet er aftalt. Hvor udlejer bærer ansvaret, indebærer brud på planloven eller andre offentlige forskrifter en retlig mangel, som kan udløse ophævelse, krav om erstatning og tab af leje, og i visse tilfælde store omkostninger til lovliggørelse uden sikkerhed for, at lovliggørelse kan opnås.
Flyttes ansvaret derimod til lejer, risikerer lejer at være bundet af kontrakten – ofte med uopsigelighed – uden at kunne drive den planlagte virksomhed. Det kan medføre driftsstop, manglende indtjening og spildte investeringer i indretning. Uanset ansvarsplaceringen har begge parter en klar interesse i, at anvendelsesbestemmelsen afspejler de faktiske plan- og myndighedsretlige rammer.
Praktiske anbefalinger
Ved udarbejdelse eller forhandling af erhvervslejekontrakter bør parterne sikre sig følgende for at minimere risikoen for tvist og driftsafbrydelse:
- Formulér anvendelsesbestemmelsen konkret og udtømmende, så det fremgår, om hver aktivitet kan udøves fuldt ud, eller om der gælder en indbyrdes fordeling.
- Afklar plangrundlag og andre offentlige forskrifter forud for underskrift, og indarbejd eventuelle begrænsninger direkte i brugsklausulen.
- Placér ansvaret for lovlig anvendelse udtrykkeligt, og knyt klare misligholdelsesbeføjelser og tidsfrister hertil.
- Brug snævre formuleringer ved kombineret anvendelse, fx ”detailvirksomhed med tilhørende kontor og lager”, hvis fuld selvstændig brug til kontor eller lager ikke er lovlig.
Dommen er et tydeligt eksempel på, at en tilsyneladende fleksibel og bred formulering kan skabe væsentlig risiko, særligt når planretlige rammer begrænser driften. En omhyggelig aftalefortolkning, præcis ansvarsplacering og forudgående myndighedsafklaring er afgørende for at bevare kontraktens kommercielle balance og undgå efterfølgende tvister.
