Lejers betalingsmisligholdelse og 14-dages fristen
Den korrekte beregning af den lovpligtige 14-dages frist i et lejepåkrav er afgørende for, om en efterfølgende ophævelse kan gennemføres. Små formfejl eller uklarheder kan medføre, at boligretten eller fogedretten afviser sagen, og lejer dermed bevarer lejemålet.
Udlejer bærer desuden forsendelsesrisikoen. Det betyder, at du som udlejer skal kunne bevise, hvornår påkravet kom frem til lejer, og hvad der konkret blev krævet. Omhyggelig dokumentation og en enkel opgørelse øger chancens for en holdbar sag.
Påkravet fungerer som lovbestemt varsel, der giver lejer en reel chance for at rette misligholdelsen. Uden gyldigt påkrav vil en ophævelse som udgangspunkt være ugyldig, uanset restancens størrelse og varighed.
Formkrav og indhold i lejepåkravet
Lejeloven opstiller klare minimumskrav til, hvad et lejepåkrav skal indeholde. Påkravet skal være skriftligt, og opgørelsen af restancen skal være korrekt og uden omtvistede poster. Inkludér kun krav, der gyldigt kan opkræves efter aftalen og lejelovens regler.
Fristen skal angives tydeligt, og påkravet skal udtrykkeligt oplyse, at manglende betaling kan føre til ophævelse. Husk at anføre dato for afsendelse og relevante betalingsoplysninger, så lejer kan betale uden tvivl.
Opgørelsen bør angive periode, beløb og art for hver post. Medtag ikke depositum, forudbetalt leje eller uafklarede a conto-reguleringer. Er der tvist, bør posten udelades for at undgå ugyldighed.
Som praktisk tjekliste kan følgende elementer medtages i påkravet:
- Skriftligt påkrav med entydig angivelse af restance.
- Specifikation af leje, forbrug og eventuelle gebyrer samt korrekt saldo.
- Udeladelse af omtvistede eller ikke-aftalte ydelser.
- Tydelig betalingsfrist på mindst 14 dage fra modtagelsen.
- Dato for afsendelse og kontooplysninger til betaling.
- Klar oplysning om, at manglende betaling kan medføre ophævelse.
- Angivelse af påkravsgebyr, hvis det opkræves i overensstemmelse med gældende sats.
Afsendelsestidspunkt og fristberegning
Påkravet kan tidligst afsendes tre hverdage efter sidste rettidige betalingsdag. Falder forfaldsdagen på en helligdag, lørdag eller grundlovsdag, udskydes forfaldet til næste hverdag, og tidligste afsendelsestidspunkt forskydes tilsvarende.
Den 14-dages frist regnes fra dagen efter, at påkravet er kommet frem til lejer. Weekender og helligdage medregnes. Hvis fristens sidste dag falder på en lørdag, søndag eller helligdag, forlænges fristen til den efterfølgende hverdag. Før fristens udløb kan udlejer ikke lovligt ophæve.
Fristberegningen bygger på modtagelsesprincippet: Fristen løber først, når påkravet er kommet frem til lejers dispositionssfære, fx postkasse eller digital post. Faktisk læsning er ikke afgørende, men fremkomsttidspunktet er.
Lejer kan desuden bringe restancen i orden helt frem til det tidspunkt, hvor ophævelsesskrivelsen kommer frem. Sendes ophævelsen som almindeligt brev, kan en betaling under postgangen derfor afskære ophævelsen. Overvej derfor fremsendelse, der dokumenterer fremkomst og tidspunkt.
Bevis, forsendelse og proces
Da udlejer har bevisbyrden for fremkomst og fristberegning, bør fremsendelse ske på en måde, der kan dokumenteres, eksempelvis med afleveringsattest eller tilsvarende sporbar forsendelse. Opbevar kopi af påkrav, opgørelse, kvitteringer og log for afsendelse og modtagelse. Dokumentér også telefoniske henvendelser og eventuelle betalingsaftaler.
En stringent fremgangsmåde reducerer risikoen for procesuelle indsigelser og forsinkelse i foged- eller boligret. Overvej juridisk kvalitetssikring af både påkravet og den efterfølgende ophævelsesskrivelse, før de sendes, så kravets rækkevidde og frister står skarpt. Det kan spare tid og omkostninger i en senere tvist.
