Vestre Landsret fastslår, at udlejer hæfter for, at et erhvervslejemål ved begyndelsen lovligt kan bruges til det aftalte formål. En lejer, der ikke kunne drive catering som aftalt på grund af lokalplanens begrænsning, var berettiget til at ophæve kontrakten og kræve erstatning. En kontraktuel ansvarsbegrænsning kunne ikke afskære kravet, når ophøret skyldtes en oprindelig retlig mangel hos udlejer.
Faktisk baggrund og afgørelse
Lejekontrakten angav anvendelse til restaurant/catering og placerede ansvaret for lovlig anvendelse ved udlejer ved start, mens lejer bar ansvaret for den faktiske brug under lejeperioden. Kort efter indflytning pålagde kommunen lejer at ændre driften, fordi lokalplanen kun tillod catering som en mindre del af den samlede virksomhed. Dispensation blev ikke opnået, og lejer ophævede.
Byretten gav lejer medhold. Landsretten stadfæstede og tilkendte erstatning for tab ved ophævelsen. Det forhold, at lokalplanen var offentligt tilgængelig, medførte ikke, at lejer bar risikoen; udlejer skulle have sikret eller præciseret, at formålet ikke kunne opfyldes uden begrænsning. En aftalt begrænsning af misligholdelsesbeføjelser kunne ikke beskytte udlejer, når misligholdelsen bestod i en oprindelig retlig mangel.
Praktiske konsekvenser for udlejere og lejere
Dommen bekræfter, at risikoen for lovlig anvendelse ved begyndelsen typisk ligger hos udlejer, mens lejer bærer driftsrelateret compliance i perioden. Udlejere bør inddrage planlov, lokalplaner og andre offentligretlige forskrifter ved udformning af anvendelsesbestemmelsen og risikofordelingen.
For at reducere tvister og tab kan parterne med fordel tydeliggøre ansvar og forudsætninger i kontrakten. Centrale opmærksomhedspunkter er:
- Præcisér anvendelsesbestemmelsen, herunder eventuelle kvoter mellem delaktiviteter.
- Kortlæg relevante myndighedskrav og indhent nødvendige tilladelser eller dispensationer før overtagelse.
- Vurdér gyldighed og rækkevidde af ansvarsbegrænsninger i lyset af oprindelige retlige mangler.
