Tinglyste servitutter kan vise sig ugyldige, hvis de regulerer forhold, der kan fastsættes i en lokalplan, uden at kommunalbestyrelsen har givet forudgående samtykke efter planloven § 42. Det gælder også i forholdet mellem de berørte parter, hvilket har væsentlige konsekvenser for købere, udviklere og ejerforeninger.
Gyldighedsbetingelser efter planloven § 42
Planloven § 42 foreskriver, at private servitutter om lokalplanrelevante emner kræver kommunalbestyrelsens samtykke for at være gyldige. Tinglysning alene skaber ikke gyldighed, hvis indholdet falder inden for lokalplanens reguleringsområde.
Reglen har historiske forløbere i kommuneplanloven og landsbyggeloven, hvilket betyder, at ældre tinglyste servitutter også kan være ugyldige, hvis samtykke aldrig er indhentet. Praktisk bør man derfor ikke lægge afgørende vægt på tinglysningsstatus uden at undersøge samtykkeforholdet.
Typiske lokalplanforhold, der udløser samtykkekrav, omfatter blandt andet:
- Byggehøjde og bygningers placering.
- Bebyggelsesprocent og udnyttelsesgrad.
- Facader, materialer og øvrige byggeretlige rammer.
Retspraksis om ugyldighed trods tinglysning
En nyere byretssag vedrørte en tinglyst byggeret til fordel for en ejerlejlighedsejer, indsat i ejerforeningens vedtægter. Retten tilsidesatte byggeretten som ugyldig, fordi kommunalt samtykke manglede, uanset at rettigheden var tinglyst og fremgik af tingbogen.
Sagen illustrerer, at ugyldigheden også kan gøres gældende inter partes. En tinglyst servitut, der strider mod planloven § 42, giver ikke retskraft til den påtaleberettigede uden det nødvendige samtykke. Appel blev hævet, så landsretten tog ikke stilling, men byrettens resultat understreger den praktiske risiko.
Praktiske konsekvenser og due diligence i ejendomshandler
For aktører i ejendomsmarkedet er konsekvensen klar: Servitutters gyldighed må kontrolleres ud over tingbogen. Mangler samtykke, kan servitutten være uden virkning, og planlægte projekter eller værdifastsættelse bør revurderes. Ikke alle forhold kræver dog samtykke; ejer- og brugerforhold falder normalt uden for lokalplanens rækkevidde.
En systematisk tilgang reducerer risikoen: Først identificeres servituttens indhold, derefter vurderes, om den vedrører lokalplanpligtige emner. Endelig indhentes kommunalt samtykke eller søges en alternativ regulering. Denne kontrol bør indgå som fast del af juridisk due diligence og forvaltes tidligt i proces og forhandlinger.
