Ved årsskiftet aktualiseres aftalte lejereguleringer. Gyldige reguleringsklausuler kan anvendes uden formel varsling, men reguleringer skal være klart aftalt og må ikke bringe lejen over det lovligt krævelige niveau.
Boligleje: indeksregulering og begrænsninger
I beboelseslejemål kan parterne aftale, at huslejen følger Danmarks Statistiks nettoprisindeks. Aftalen skal fremgå tydeligt af kontrakten eller et tillæg, herunder hvilket indeks og hvilken basismåned der anvendes. Trappeleje kan kun opretholdes, hvis den er aftalt før 1. juli 2015, mens faste årlige procentsatser er ugyldige. For reguleringer med reference til udviklingen 2022–2023 gælder et loft på 4 %, men udviklingen forventes at ligge omkring 1 %, så loftet udløses ikke. Reguleringen kan gennemføres ved udlejers skriftlige meddelelse, f.eks. via januaropkrævningen. Uanset en gyldig klausul må lejen ikke overstige det lejedes værdi efter lejeloven.
Udformningen skal være entydig: hvilken leje reguleres, fra hvilket niveau, og hvordan beregnes fremskrivningen. Tydelighed mindsker tvister om beregningsmetoden og opgørelsestidspunkter.
Erhvervsleje: aftalefrihed og praksis
I erhvervslejemål er der vidtgående aftalefrihed. Parterne kan aftale fast procentregulering, nettoprisindeks med minimums- og/eller maksimumssats eller andre mekanismer. Der er ingen formkrav, men metoden og udgangspunktet skal være klart beskrevet. For kontrakter indgået før 1. januar 2000 kan gælde særlige begrænsninger og formkrav.
Regulering kan som udgangspunkt gennemføres ved udlejers meddelelse, hvis ikke andet er aftalt. En regulering kan bringe lejen over markedslejen; om lejeren kan kræve nedsættelse, beror på aftalen, herunder eventuelle markedslejeklausuler.
Glemte reguleringer og tilbagevirkning
Oversete reguleringer kan som udgangspunkt efteropkræves med tilbagevirkende kraft, begrænset af forældelsesregler. Passivitet eller konkrete omstændigheder kan dog føre til, at efteropkrævning afskæres. Fremadrettet kan regulering genoptages, da selve klausulen ikke forældes. Udgangspunktet er, at reguleringen fortsætter, som hvis alle tidligere reguleringer var gennemført, medmindre lejeren har opnået en berettiget forventning om det modsatte.
For at minimere tvister kan følgende tiltag overvejes:
- Sikring af klare reguleringsklausuler med angivelse af indeks, basismåned og referenceleje.
- Planlagt meddelelsesprocedure og korrekt tidspunkt for gennemførelse.
- Kontrol af, at reguleret leje holder sig inden for lejeloven eller markedslejen, samt eventuelle loftsregler.
