Rammer for særlige omstændigheder ved 15/20 pct-reglen
Skattestyrelsens styresignal SKM2025.243 SKTST præciserer, hvornår der foreligger særlige omstændigheder ved familieoverdragelser af fast ejendom efter værdiansættelsescirkulærernes 15/20 pct-regel. Afklaringen følger Højesterets praksis om et retskrav på at anvende den offentlige ejendomsvurdering med fradrag eller tillæg, medmindre konkrete forhold taler imod.
Vurderingen tager udgangspunkt i, om der findes et holdepunkt for, at overdragelsesprisen ikke afspejler handelsværdien. Som typiske holdepunkter nævnes nylige handler mellem uafhængige parter, sagkyndige vurderinger og lånevurderinger. Også salgsbestræbelser, større renoveringer og kompensation til andre familiemedlemmer kan indgå. Uden sådanne holdepunkter foreligger der som udgangspunkt ikke særlige omstændigheder.
Værdiforskel og tidsmæssig sammenhæng som afgørende faktorer
Hvis der findes et holdepunkt, vurderes forskellen mellem handelsprisen og den offentlige ejendomsvurdering, beregnet som procentvis afvigelse i forhold til vurderingen. Jo større forskel og jo tættere tidsmæssig sammenhæng med familieoverdragelsen, desto større risiko for, at 15/20 pct-reglen ikke kan anvendes.
Der er ingen fast procentsats, men gennemføres overdragelsen i nær tidsmæssig relation til et holdepunkt med væsentlig prisforskel, vil Skattestyrelsen typisk tilsidesætte værdiansættelsen efter cirkulæret. Angives som udgangspunkt, at forskelle over tre år sjældent udgør særlige omstændigheder, medmindre beløbene er meget store. Udtalelsen efterlader usikkerhed, særligt ved store nominelle forskelle, hvorfor parterne bør kortlægge mulige holdepunkter omhyggeligt.
§ 11-vurderinger for erhvervs-, landbrugs- og skovejendomme
Efter de nye vurderingsregler fastsættes der ikke en samlet ejendomsværdi for erhvervs-, landbrugs- og skovejendomme. Ejendomsvurderingsloven § 11 giver dog mulighed for – og efter L 177 et retskrav på ved nærtståendetransaktioner uden almindelig ejendomsværdi – at få fastsat en ejendomsværdi til brug for afgifts- og skattemæssige formål.
En § 11-vurdering kan anvendes på tre måder ved familieoverdragelser:
- Påtale retskravet og anvende § 11-værdien som overdragelsesgrundlag; her gælder undtagelsen om særlige omstændigheder ikke.
- Overdrage til egen vurderet handelsværdi; dette kan udløse skattemæssig prøvelse og tvist.
- Kombinere § 11-værdien med 20 pct-reglen; herved kan Skattestyrelsen igen påberåbe særlige omstændigheder.
Det er endnu uafklaret, hvordan § 11-vurderinger udmøntes i praksis. Indtil der foreligger erfaring, bør valg af metode baseres på en konkret risikovurdering og dokumentation af handelsværdien.
