Højesteret har i to nyere domme præciseret betingelserne for at vinde hævd over fast ejendom. Dommene indsnævrer især muligheden for ejendomshævd, når den hævdende kender den rigtige ejer, og skærper fokus på, hvad der udgør uretmæssig ejers råden. Ændringerne påvirker skelsager, inddragede beplantningsbælter og nabokonflikter, men også due diligence, hvor uafklarede rådighedsforhold bør håndteres tidligt. Nedenfor skitseres den retlige ramme og hovedlinjerne i U 2023.2074 H og U 2023.4599 H.
Retlig ramme for hævd
Hævd er en undtagelse til udgangspunktet om, at rettigheder over fast ejendom stiftes ved aftale eller arv. Der sondres mellem ejendomshævd (erhvervelse af ejendomsret) og brugshævd (erhvervelse af brugsret). Den almindelige hævdstid er 20 år ved synbar indretning efter Danske Lov (DL) 5-5-1 og 5-5-2, mens alderstidshævd kræver længere, kontinuerlig råden, som ikke har været synbar for ejeren. Fælles er krav om faktisk, kontinuerlig og uretmæssig råden udøvet af en bestemt kreds. Hævd kan derfor ikke baseres på en forudgående aftale eller accepteret brug.
Det subjektive element har i praksis spillet en stigende rolle ved ordinær hævd. Selvom DL ikke udtrykkeligt regulerer god eller ond tro, har retspraksis udviklet kriterier for, hvornår den hævdende med rimelighed kunne anse sin råden for accepteret. De nye domme flytter denne tærskel.
Skærpet subjektivt kriterium: U 2023.2074 H
Sagen angik tre private ejere, som i årtier havde inddraget et kommunalt beplantningsbælte og anvendt arealerne som egne. Højesteret lagde afgørende vægt på, at de vidste, at kommunen var ejer. I den situation kræves efter Højesteret konkret grund til at antage, at ejeren havde opgivet eller var indstillet på at opgive sin ejendomsret. Almindelig antagelse om tålt råden er ikke nok, når den rigtige ejer er kendt. Resultatet var, at hævd ikke blev vundet trods langvarig, synlig råden.
Højesteret bemærkede desuden, at kommunen ikke havde anledning til løbende tilsyn med arealet. Det efterlader åbne spørgsmål om betydningen for privatejede arealer, men markerer, at passivitet fra ejerens side ikke i sig selv dokumenterer opgivelse.
Ejers råden og uretmæssighed: U 2023.4599 H
Her var spørgsmålet, om et mindre areal langs et tidligere fælleshegn var vundet ved hævd. Højesteret fandt, at fælles vedligeholdelse af hækken ikke udgjorde uretmæssig ejers råden over den omtvistede strimmel. At området i væsentligt omfang var dækket af hækken, begrænsede i praksis muligheden for at udøve ejers råden. Hævd blev derfor heller ikke vundet.
Denne dom skærper ikke udtrykkeligt betingelserne, men tydeliggør indholdet af kravet om uretmæssig, ejerlignende råden og bekræfter, at bagatelagtig eller delt brug ikke rækker.
Samlet peger praksis mod en mere restriktiv linje. Parter bør afklare skel og brugsretlige forhold i tide, dokumentere historisk råden og være opmærksomme på, at kendskab til den rette ejer kræver stærke holdepunkter for antaget opgivelse. Det skærper beviskrav og risikostyring i ejendomstransaktioner og nabosager.
