Sælgers loyale oplysningspligt
Sælger skal give korrekte og fyldestgørende oplysninger om forhold, der har betydning for ejendommens værdi og anvendelse. Pligten består uanset tilstandsrapport og el-rapport. Oplysningerne skal foreligge, før parterne underskriver købsaftalen, så køberen kan træffe beslutning på et oplyst grundlag.
Pligten omfatter både kendte forhold og forhold, som sælger burde kende, mens bagatelagtige forhold kan udelades. Er der tvivl, bør sælger oplyse forholdet. Dokumentation bør fremlægges samlet, og centrale oplysninger indarbejdes i købsaftalen, der er det bindende aftalegrundlag. Relevante dokumenter omfatter typisk:
- Tingbog og servitutter.
- BBR og ejendomsdatarapport.
- Kommunalplan og lokalplan.
- Energimærke, tilstandsrapport og el-rapport.
- Oplysninger fra byggesagsarkiv.
- Materiale fra grundejerforening eller ejerforening.
Oplysningspligten supplerer, men erstatter ikke, købers undersøgelsespligt. Har sælger viden om væsentlige forhold, kan der ikke blot henvises til, at køber må undersøge. Det gælder fx tidligere vandskader, sætningsproblemer, påbud, uafklarede byggesager eller dokumenterede afvigelser mellem BBR og faktisk byggeri. Oplysninger skal være præcise og ikke vildledende, og generelle forbehold uden konkret indhold reducerer ikke ansvaret. Fremlagte dokumenter bør være opdaterede.
Sælgers ansvar vurderes konkret ud fra kendskab, væsentlighed og købers mulighed for at disponere anderledes. Forhold fra før sælgers ejertid eller uden betydning for sælgers brug kan tale for god tro, men fritager ikke ansvar, hvis sælger burde have reageret. Omvendt skærpes ansvaret, hvis væsentlige oplysninger først gives efter aftaleindgåelse. Derfor bør oplysninger gives tidligt, og centrale forhold gentages i købsaftalens bestemmelser om pris, forbehold og risiko, så parterne klart kan allokere ansvar og minimere senere tvister. Rettidig reklamation fra køber styrker beviset og kan begrænse tabets omfang. Notér datoer, korrespondance og udgifter løbende, nøjagtigt.
Ansvarsfraskrivelse og rapporter
Sælger kan begrænse sit mangelansvar efter reglerne om forbrugerbeskyttelse ved ejendomskøb ved at fremlægge gyldig tilstandsrapport og el-rapport, indhente ejerskifteforsikringstilbud og tilbyde at betale halvdelen af præmien. Bruges ordningen, er sælger som udgangspunkt kun ansvarlig, hvis der er givet garanti, eller sælger har handlet svigagtigt eller groft uagtsomt, herunder ved at undlade at oplyse væsentlige forhold.
Tilstands- og el-rapporter omhandler bygningens fysiske tilstand. Forhold uden for den byggesagkyndiges kommissorium, såsom forurenet jord, ulovlige bygningsdele eller byggeretlige problemstillinger, er ikke omfattet. For disse forhold hæfter sælger efter de almindelige regler, hvis væsentlige oplysninger er fortiet.
Hvis salget gennemføres uden rapporter, eller rapportordningen ikke kan anvendes, hæfter sælger i op til 10 år for væsentlige mangler, som sælger kendte eller burde kende og ikke oplyste. Også hvor rapportordningen er brugt, kan køber rette krav, hvis der bevises svig eller grov uagtsomhed ved tilsidesættelse af oplysningspligten.
Håndtering af mangler og beviser
Et erstatningskrav forudsætter, at køber kan dokumentere et økonomisk tab og årsagssammenhæng til den manglende oplysning. Hæveadgang forudsætter en væsentlig mangel, der gør formålet med handlen forfejlet; det ses sjældent i praksis og kræver typisk klare, væsentlige og ikke-oplyste forhold.
Praktisk bør sælger indhente og samle alle relevante dokumenter, redegøre for selvbyg, forhold af betydning for anvendelsen og kendte skader, samt sikre, at oplysningerne fremgår af købsaftalen. Køber bør gennemføre en grundig juridisk og teknisk gennemgang, afklare servitutter og planforhold, og overveje ejerskifteforsikringens dækning og undtagelser. Tydelig skriftlighed, rettidig fremlæggelse og konsistent dokumentation er centrale værn mod efterfølgende tvister.
