Udlejere i regulerede kommuner er som udgangspunkt bundet af omkostningsbestemt leje, men lejen kan fastsættes efter det lejedes værdi, hvis lejemålet er gennemgribende forbedret. Det kræver, at forbedringerne i en sammenhængende toårig periode når de lovfastsatte beløbsgrænser og samtidigt øger lejemålets brugsværdi væsentligt. Derudover gælder særlige energikrav samt en række proces- og dokumentationskrav, som skal være opfyldt, før lejen lovligt kan hæves.
Gennemgribende forbedring og lejefastsættelse
Et lejemål anses for gennemgribende forbedret, når investeringen pr. m2 eller samlet overstiger de gældende satser inden for to år, og forbedringerne skaber en mærkbar værdiforøgelse for brugen. Er betingelserne opfyldt, kan lejen fastsættes efter det lejedes værdi i stedet for som omkostningsbestemt leje.
Udgifter kan kun medregnes i det omfang, de forbedrer brugsværdien. Vedligeholdelse tæller ikke som forbedring og skal fratrækkes. Hvor en udgift både indeholder vedligeholdelse og forbedring, anerkendes kun den forholdsmæssige forbedringsdel. Dette gælder eksempelvis udskiftning af vinduer, hvor en andel typisk godkendes som forbedring afhængigt af, hvilken kvalitet der installeres.
Følgende arbejder vil ofte kunne tælle som forbedring i væsentligt omfang:
- Tilføjelse af nye funktioner i lejemålet, fx altan eller første etablering af badeværelse.
- Etablering eller opgradering af fællesfaciliteter, fx ventilationsanlæg, gårdanlæg eller renovationsløsninger.
- Ressource- og sikkerhedsrelaterede tiltag, fx isolering, brandforanstaltninger eller HFI-relæ.
Forbedringsudgifter til fællesarbejder skal fordeles efter den brugsværdiforøgelse, det enkelte lejemål opnår. En arealnøgle anvendes ofte som et rimeligt udgangspunkt, men fordelingen er konkret og kan variere.
Forbedring vs. vedligeholdelse og energikrav
Grænsen mellem forbedring og vedligeholdelse beror på, om der tilføjes noget nyt, eller om der blot sker en fornyelse af eksisterende forhold. Installeres et helt nyt badeværelse, er der som udgangspunkt tale om forbedring. Udskiftes et ældre badeværelse med et nyt, er kun et reduceret beløb forbedring, da en del anses for vedligeholdelse.
Lejemål, der første gang udlejes som gennemgribende forbedrede efter indførelsen af de energimæssige krav, skal som minimum være i en ejendom med energiklasse D. Er det ikke realistisk at opnå, kan udlejer alternativt gennemføre dokumenterede energiforbedringer for et lovfastsat minimum inden for to år. Se nærmere vejledning om energimærkning hos Energistyrelsen på sparenergi.dk.
Forbedringer gennemført som led i påbudt eller støttet byfornyelse eller sanering kan ikke medregnes i forbedringsgrundlaget. Alle poster skal desuden dokumenteres, og bevisbyrden er skærpet: enten fuld dokumentation eller så sikkert grundlag, at beløbsbetingelserne er utvivlsomt opfyldt.
Orienteringspligt, proces og opretholdelse
Inden første udlejning efter gennemgribende forbedring skal udlejer skriftligt orientere beboerrepræsentationen eller de øvrige lejere om, at lejen ønskes fastsat efter det lejedes værdi, samt oplyse om adgangen til at indbringe vedligeholdelsesspørgsmål for huslejenævnet efter boligreguleringsloven § 5, stk. 4. Lejerne har en kort frist til at klage, og eventuelle påbud om afhjælpning skal efterkommes, før lejen kan fastsættes efter det lejedes værdi. Manglende overholdelse kan medføre ugyldighed ved første udlejning.
Udlejer skal løbende opretholde forbedringerne. Væsentlig tilsidesættelse af denne pligt kan indebære, at lejen fremover må fastsættes som omkostningsbestemt. Ønskes tilbagevenden til reglerne om gennemgribende forbedring, må lejemålet igen bringes op på et tilsvarende forbedringsniveau.
Som praktisk hovedregel bør udlejer: sikre et klart skel mellem forbedring og vedligeholdelse i budgetter og fakturaer, dokumentere alle udgifter og fordelingsnøgler, planlægge energiforbedringer i tide, gennemføre og journalisere orienteringen til lejerne, samt forberede sig på nævns- eller domstolsprøvelse ved tvist om lejens niveau.
