Reklamationsfrister efter AB 18
Udgangspunktet i AB 18 er, at afleveringen markerer skæringspunktet for, om entreprisen lider af mangler. Bygherren skal ved afleveringsforretningen udarbejde afleveringsprotokol og påtale de forhold, der kan konstateres af en fagkyndig uden destruktive undersøgelser. Ikke alt kan dog opdages ved afleveringen, og derfor opererer regelsættet med både en relativ og en absolut frist.
Den relative frist i AB 18 § 49, stk. 2, kræver skriftlig reklamation ”inden rimelig tid” fra det tidspunkt, hvor manglen opdages eller burde være opdaget. Det er en retlig standard, der vurderes konkret. Går der for længe, kan kravet fortabes ved passivitet, også selv om manglen kan henføres til entreprenøren. Den absolutte frist i § 55 sætter en ydre grænse: krav skal fremsættes senest fem år efter afleveringen (ti år for forbrugere), med mulighed for fravigelse ved grov uforsvarlighed.
Synlige og skjulte mangler
Ved synlige mangler er udgangspunktet skærpet: forhold, der klart kunne konstateres ved afleveringen, skal som hovedregel påtales straks eller i hvert fald meget hurtigt. Praksis viser, at reklamationer fremsat måneder efter afleveringen over åbenbare forhold ofte anses for for sene, især når bygherren allerede ved ibrugtagning havde kendskab til forholdet eller burde have haft det.
For skjulte mangler løber fristen først fra opdagelsestidspunktet. Her accepterer praksis længere perioder, særligt hvor bygherren ikke med rimelighed kunne konstatere manglen tidligere, eller hvor tidlige symptomer med rimelighed kunne henføres til vedligehold eller andre forhold. Forbrugerhensyn kan samtidig trække i retning af, at reklamationer anses for rettidige, når bygherren reagerer straks efter et fagligt sikkert grundlag foreligger, fx en taksatorrapport.
AB 18 viderefører i det væsentlige tidligere regler fra AB 92 og AB 72 om reklamation efter afleveringen, men indførelsen af før-gennemgang kan i praksis skærpe forventningen til bygherrens opmærksomhed. Uanset ordlyden er der ikke én fast tidsgrænse; vurderingen beror på mangelstypen, synlighed, sagens forløb og hensyn til parternes bevismuligheder.
Praktiske implikationer og anbefalinger
Bygherren bør indrette sin mangelshåndtering med korte interne frister og klare procedurer for opdagelse, dokumentation og reklamation. Entreprenøren opnår tilsvarende forudsigelighed, når krav kommunikeres hurtigt og præcist. Den overordnede balance i AB 18 tilgodeser hurtig klarhed og bevismæssig sikkerhed.
Ved vurderingen af om en reklamation er rettidig, tillægger praksis flere momenter betydning. Følgende forhold er typisk centrale og bør vurderes systematisk:
- Om manglen var synlig ved afleveringen eller først kunne konstateres senere.
- Hvor hurtigt bygherren reagerede efter faktisk eller burde-viden om manglen.
- Om entreprenørens bevismuligheder forringes af ventetiden.
- Om der forelå sagkyndigt grundlag, som gav klarhed om årsag og ansvar.
- Om parterne tidligere har forsøgt afhjælpning, og hvad forløbet viser om mangelns karakter.
Passivitet vurderes samlet: Selv hvis ”inden rimelig tid” overskrides, indgår også rimelighedshensyn og om entreprenøren måtte vide, at et krav bestod. Forældelsesregler kan desuden medføre, at krav fortabes tidligere end den absolutte femårsfrist. Det understreger nødvendigheden af at reklamere skriftligt, præcist og tidligt.
Konklusionen er praktisk klar: Synlige mangler kræver hurtig reaktion, ofte inden for dage eller få uger, mens skjulte mangler giver længere, men ikke ubegrænset, frist regnet fra opdagelsen. Stram procesdisciplin ved afleveringen og efterfølgende drift er afgørende for at bevare mangelsbeføjelserne.
