Udlejers adgang til at opsige et beboelseslejemål for at bruge det selv afhænger af lejeform og konkrete betingelser. Hovedreglen er begrænset opsigelsesadgang, mens der i særlige situationer gælder fri opsigelighed. Manglende overholdelse af formkrav medfører ugyldighed og kan udløse erstatningsansvar.
Opsigelse til eget brug og fri opsigelighed i særlige lejemål
Fri opsigelighed gælder for udlejning af enkeltværelser i udlejers egen bolig samt i huse med to beboelseslejligheder, når udlejer selv bebor den ene. Det forudsætter korrekt kvalifikation af lejemålet og overholdelse af formkrav.
For øvrige lejemål kan udlejer kun opsige under henvisning til eget brug, hvis udlejer personligt vil bebo det lejede. Ejes lejemålet af et selskab, kan opsigelse til eget brug ikke anvendes. For beboelseslejligheder kræves et opsigelsesvarsel på et år.
Ejerbolig, andelsbolig og ejerlejlighed: særlige betingelser og begrænsninger
Ved udlejning af ejerbolig eller andelsbolig indgået efter 1. juli 2015 kan udlejer opsige til eget brug, hvis udlejer ejede boligen ved aftalens indgåelse og ikke ejer andre udlejede ejer- eller andelsboliger. Reglen er snæver og fordrer nøje dokumentation.
For ejerlejligheder gælder yderligere krav: Lejeaftalen skal være indgået efter udstykningen. Er aftalen indgået efter 1980, skal lejer være oplyst om ejerlejlighedsstatus og opsigelsesmuligheden. For aftaler efter 1986 kræves desuden, at udlejer tidligere har beboet lejligheden. Tidsubegrænsede lejemål indgået efter 1986 er derfor som udgangspunkt uopsigelige for udlejer.
Dyk ned i de komplekse regler for almene boliger på 2-dages kursus
Læs mere her →Boligudlejningsejendom, rimelighedsvurdering og formkrav
I boligudlejningsejendomme kan opsigelse til eget brug kun gennemføres efter en samlet rimelighedsvurdering af parternes forhold. Får udlejer medhold, skal lejer uden unødigt ophold tilbydes en anden ledig lejlighed i ejendommen efter lejelovens § 85, stk. 1. Beboer udlejer selv en lejlighed i ejendommen, skal den tilbydes lejeren.
Ved rimelighedsvurderingen indgår typisk følgende momenter:
- Udlejers ejertid og tilknytning til det lejede.
- Lejers muligheder for at finde anden passende bolig.
- Forholdet mellem boligstørrelser og husstandenes størrelse.
- Parternes økonomiske forhold.
- Helbredsforhold samt særlige behov for at bevare lejemålet.
Opsigelsen skal være skriftlig, angive opsigelsesgrund og oplyse om lejers indsigelsesret. Meddelelse kan ikke ske digitalt. Mangler opsigelsen disse elementer, er den ugyldig og kan medføre krav om erstatning.
