En klausul om livslang brugsret i forbindelse med overdragelse af fast ejendom kan udløse dansk beskatning, særligt for tilflyttere med udenlandske ejendomme. Skatteretligt behandles brugsretten som en aftægtsydelse i form af en brugsnydelsesret, der som udgangspunkt værdiansættes til markedslejen og beskattes herefter.
Klausul om livslang brugsret
Klausulen indebærer, at overdrageren bevarer retten til at benytte ejendommen til sin død. I udlandet kendes den som niessbrauch eller usufructo. Ofte fortsætter overdrageren med at afholde udgifter og modtage eventuelle lejeindtægter, mens den formelle ejer er afskåret fra brug.
Efter dansk praksis sidestilles ordningen med en brugsnydelsesret knyttet til ejendomshandlen. Værdien ansættes typisk efter, hvad ejendommen kan udlejes for til tredjemand, og kan enten beskattes løbende eller indgå i en kapitaliseret opgørelse på overdragelsestidspunktet.
Kapitalisering eller løbende beskatning
Hvis overdrageren bliver boende, kan kapitalisering af brugsrettens værdi på overdragelsestidspunktet være hensigtsmæssig. Beløbet tillægges købesummen, hvilket reducerer risikoen for efterfølgende løbende indkomstbeskatning af rådigheden.
Uden kapitalisering afhænger beskatningen af faktiske forhold. Parternes skattemæssige hjemsted, håndteringen af brugsrettens værdi i aftalen og ejendommens anvendelse er centrale for vurderingen:
- Parternes skattemæssige hjemsted på overdragelsestidspunktet.
- Om brugsretten er indregnet i værdiansættelsen.
- Om ejendommen bebos af overdrageren eller udlejes til tredjemand.
Udlejning kontra beboelse
Ved udlejning til tredjemand anses den nye ejer som rette indkomstmodtager og beskattes af lejen. Da helårsudlejning normalt er erhvervsmæssig, behandles brugsrettens værdi som en del af købesummen, og den udbetalte leje til overdrageren kan fradrages som driftsomkostning, hvilket ofte neutraliserer resultatet.
Hvis overdrageren bor i ejendommen, er der ikke tale om erhvervsmæssig udlejning. Den formelle ejer beskattes af rådigheden, men kan kun opnå et begrænset ligningsmæssigt fradrag på 15 procent. For tilflyttere kan dette medføre uventet dansk skattepligt, hvorfor korrekt værdiansættelse og strukturering er afgørende.
