En tidsbegrænset boligleje ophører kun uden opsigelse, hvis tidsbegrænsningen er sagligt forankret i udlejers forhold. Mangler den nødvendige begrundelse, kan boligretten tilsidesætte vilkåret efter lejeloven § 173, hvilket konverterer lejemålet til tidsubegrænset og udløser de almindelige opsigelsesregler.
Retligt udgangspunkt
Lejeloven § 173 regulerer, hvornår en boligleje lovligt kan tidsbegrænses. Efter bestemmelsen ophører et tidsbegrænset lejemål automatisk ved periodens udløb, men kun hvis tidsbegrænsningen er tilstrækkeligt begrundet i udlejers forhold. Kravet om en konkret, saglig begrundelse er centralt og kan prøves af domstolene.
Begrundelsen behøver ikke være skrevet ind i lejekontrakten, men det anbefales af bevismæssige grunde. Ved forlængelse skal grundlaget vurderes på ny; består udlejers saglige forhold ikke længere, kan tidsbegrænsningen ikke opretholdes. Begrundelser må udspringe af udlejers – ikke lejers – forhold.
Forarbejderne peger på typisk tilstrækkelige forhold hos udlejer såsom:
- Midlertidig udstationering eller flytning.
- Planlagt salg af boligen for at reducere risiko ved ejerskifte.
- Forventet egen brug eller brug af nærtstående.
Tilsidesættelse og konsekvenser
Lejer kan anmode boligretten om at tilsidesætte tidsbegrænsningen, hvis kravet om begrundelse ikke er opfyldt. Sker det, ændres lejeaftalen til et tidsubegrænset lejemål, og de almindelige regler om opsigelse kommer til anvendelse. Udlejer kan herefter kun bringe lejemålet til ophør efter lejelovens snævre muligheder.
Konsekvenserne kan være betydelige: Udlejers rådighed over ejendommen forsinkes eller forhindres, og det kan være vanskeligt at opnå besiddelse. Tvister om gyldigheden af en tidsbegrænsning er ofte både tidskrævende og omkostningstunge, hvilket understreger behovet for omhyggelig kontraktpraksis og procesøkonomiske overvejelser.
Praktiske pointer
Udlejere bør angive varighed og begrundelse klart i kontrakten og understøtte begrundelsen med dokumentation. Ved hver forlængelse skal man genvurdere, om udlejers forhold fortsat kan bære en tidsbegrænsning.
Lejere kan få en tidsbegrænsning prøvet ved boligretten, hvis de mener, at begrundelsen ikke er tilstrækkelig. En tilsidesættelse medfører, at lejemålet overgår til tidsubegrænsede vilkår med de dertilhørende opsigelsesregler.
