Østre Landsret har frifundet en sælger i en tvist om mangler ved et badeværelse, fordi køberne valgte en basis ejerskifteforsikring frem for en udvidet dækning. Afgørelsen tydeliggør, at forsikringsvalget kan afskære krav mod sælger, når en udvidet police ville have dækket forholdet.
Retsgrundlag og hovedspørgsmål
Sagen drejede sig om anvendelsen af lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom, særligt § 2, stk. 5. Bestemmelsen opstiller, hvornår køber trods tilstandsrapport og tilbud om ejerskifteforsikring stadig kan rejse mangelkrav mod sælger.
Køberne gjorde gældende, at manglerne ved vådrumsvægge og gulv var i strid med bygningsreglementet og derfor faldt uden for ansvarsbegrænsningen. Landsretten lagde imidlertid vægt på, om forholdet ville have været dækket under en udvidet ejerskifteforsikring.
Forsikringens dækningsomfang
Retten konstaterede, at køberne fravalgte udvidet dækning, selv om denne efter vilkårene ville have omfattet de konstaterede badeværelsesforhold. Når en udvidet ejerskifteforsikring ville have ydet dækning, kan køber som udgangspunkt ikke omgå forsikringssystemet ved i stedet at rette krav mod sælger efter § 2, stk. 5.
Afgørelsen illustrerer huseftersynsordningens risikofordeling: Tilstandsrapport og forsikring kanaliserer skjulte fejl over i forsikringssporet. Valget mellem basis og udvidet dækning får derfor direkte betydning for, hvilke tab der i sidste ende bæres af køber, sælger eller forsikringsselskabet.
Ansvar og bevis
Køberne gjorde også gældende, at sælger havde handlet groft uagtsomt. Landsretten fandt ikke grundlag herfor. Arbejdet var udført af faglærte, og køberne løftede ikke bevisbyrden for, at sælger kendte eller burde kende til væsentlige fejl.
At forholdet ikke fulgte bygningsreglementet ændrede ikke resultatet, når manglen ville have været dækningsberettiget under en udvidet police. Uden bevis for grov uagtsomhed eller svig står ansvarsbegrænsningen ved magt.
Praktisk peger dommen på behovet for at matche forsikringsdækning med ejendommens risikoprofil. Overvej særligt vådrum og andre bygningsdele, hvor udbedringsudgifter kan være betydelige:
- Gennemgå forsikringsvilkår og undtagelser nøje.
- Sammenhold prisforskel mellem basis og udvidet dækning med potentielle udbedringsomkostninger.
- Indhent teknisk rådgivning om risici, før forsikringsvalg og overtagelse.
Kernelæringen er klar: Et bevidst valg af udvidet ejerskifteforsikring kan være afgørende for dækning af skjulte fejl og for købers mulighed for efterfølgende at gøre krav gældende.
