Lejekontrakt

Vestre Landsret fastslår, at en bredt formuleret brugsklausul kan give lejer ret til fuld udnyttelse af hvert angivet formål. Manglende lovlig anvendelse efter lokalplan gav lejer adgang til at ophæve og kræve erstatning. Dommen skærper fokus på præcis formulering og ansvarsplacering i erhvervsleje.

Kun Typeformular A, 10. udgave er autoriseret til boligleje. Brug af forkerte blanketter kan ugyldiggøre vilkår og udløse krav om indvendig vedligeholdelseskonto. Afklar § 11, skriftlighed, målere og fravigelser for at undgå tvister og økonomiske tab.

Udlejers opsigelse af et erhvervsbeskyttet lejemål kræver en konkret rimelighedsvurdering og kan udløse ufravigelig erstatning samt goodwill-godtgørelse efter ELL § 66. Artiklen gennemgår definitionen i § 62, de snævre opsigelsesgrunde i § 61 og de bevis- og procesmæssige faldgruber.

Østre Landsret kræver nu, at udlejers opsigelse udtrykkeligt oplyser, at lejers indsigelse skal være skriftlig. Mangler vejledningen, er opsigelsen ugyldig. Samtidig bekræftes, at indsigelser kun kan ske med fysisk brev efter lejelovens § 13 – e-mail er utilstrækkeligt.

Køberet binder sælger til at afstå på aftalte vilkår, når retten udnyttes, mens forkøbsret kun giver forrang, hvis ejeren vil sælge. Få et overblik over prisfastsættelse, frister, tinglysning og optionspræmie, så rettighederne bliver gyldige og praktisk anvendelige.

Stigende ejendomsskatter kan udløse lovlig lejeforhøjelse i både bolig- og erhvervslejemål, hvis varslingens beregning, dokumentation og frister overholdes. Mangler eller for sent varsel kan gøre forhøjelsen ugyldig, og tvister skal hurtigt indbringes for nævn eller domstol.

Efterregulering af ejendomsskat og dækningsafgift rammer den ejer, der har ejendommen ved opkrævning. Erhvervslejeloven § 10 stk. 4 begrænser tilbagevirkende lejeforhøjelser og kræver varsling inden fem måneder. Samtidig indføres et 10 procents loft på stigninger i dækningsafgiften.

Når trappeleje udløber, kan udlejer kun hæve huslejen efter lejelovens almindelige regler eller ved aftalt nettoprisindeksering. Adgangen afhænger af lejemålstypen, og i § 19, stk. 2-moderniserede lejemål skal forhøjelser ske som omkostningsbestemt leje uden indeks af tillægget.

EU’s energieffektivitetsdirektiv udvider 3 %-renoveringskravet til alle offentlige niveauer og omfatter også lejede bygninger ved fornyelse eller større renovering. Kommuner skal indarbejde “energieffektivitet først” i planlægning og investeringer og kan søge EU-midler til projekterne.

Højesteret fastslår, at udlejere af småejendomme med fire eller flere beboelseslejligheder kan varsle lejeforhøjelse efter det lejedes værdi, også når forhøjelsen udspringer af forbedringsarbejder. Boligreguleringslovens § 4, stk. 5, afskærer ikke denne metode; praksis bekræfter § 29 c.

Erhvervslejelovens § 13 giver parter ret til regulering til markedslejen ved væsentlig afvigelse. Væsentlighedskriteriet ligger omkring 10–15 %, og vurderingen bygger på en objektiv standard og konkrete momenter som vilkår, beliggenhed, anvendelse, størrelse og kvalitet.

Et huslejenævn fastslår, at lejer kan afregnes for den leverede varme ved varmepumpe på abonnement, i lighed med fjernvarme. Udlejer betaler etablering og abonnement, mens lejer betaler forbruget. Modellen ansås ikke for at give udlejer en økonomisk fordel.

Udlejers frie lejervalg begrænses af diskriminationsreglerne. Sager viser, at annoncering, ventelister og husdyrforbud kan udløse godtgørelse, bl.a. ved afslag til lejere med servicehund. Samtidig kræver GDPR udtrykkeligt samtykke før deling af helbredsoplysninger over for øvrige lejere.

Lejer kan ikke pålægges at aflevere boligen i bedre stand end ved indflytning. Indvendig vedligeholdelse omfatter alene maling, hvidtning og tapetsering. Fraflytningssyn, dokumentation og korrekt modregning i depositum er afgørende, hvis tvisten ender i Huslejenævn eller boligret.

Forsinkede ejendomsvurderinger kan give store efteropkrævninger af ejendomsskat og dækningsafgift. I erhvervslejemål kan udlejere kontraktuelt fravige reglerne og kræve retroaktiv betaling, mens boliglejemål er bundet af en ufravigelig femmånedersfrist.

Lejeaftaler kan binde uden underskrift. Aftalelovens regler om tilbud, accept og tilbagekaldelse afgør, hvornår udlejer bliver forpligtet, mens lejeloven sætter ufravigelige rammer og skriftlighedskrav på anmodning. Få overblik over risici og praktiske greb for udlejere.