Regulering af lejen i erhvervslejemål til markedsleje forudsætter, at den varslende part dokumenterer en væsentlig afvigelse mellem den gældende leje og markedsniveauet. Domstolene accepterer fri bevisførelse, men praksis viser, at skønserklæringer og relevante sammenligningslejemål typisk bærer sagen. Edition kan understøtte bevisførelsen, men bruges målrettet og ikke som en generel undersøgelse af modpartens materiale.
Bevisbyrde og markedsleje
Udgangspunktet efter erhvervslejeloven er, at parterne kan kræve regulering til markedsleje, hvis lejen afviger væsentligt, medmindre andet er aftalt, eksempelvis midlertidig fredning. Retten fastlægger niveauet ud fra, hvad kyndige parter ville have aftalt på varslingstidspunktet. Bevisbyrden ligger hos den, der kræver regulering, og kan ikke flyttes til modparten gennem processuelle greb.
Forberedelsen bør begynde inden varslingen. Identifikationen af sammenligningslejemål, indhentelse af skøn og indsamling af kontrakts- og driftsoplysninger øger chancen for at løfte bevisbyrden. Jo mere konkret og dokumenteret grundlaget er, desto større vægt tillægger retten materialet.
Syn og skøn
Skønserklæringer har betydelig bevisværdi, når de er fagligt solide og konkret forankrede. I TBB 2023.318 Ø fik udlejer ikke medhold i en regulering af lejen for et værtshus, fordi skønnet primært byggede på skønsmandens generelle markedskendskab frem for dokumenterede sammenligninger. Det svækkede erklæringens overbevisningskraft.
Omvendt fastsatte Østre Landsret i TBB 2021.36 Ø markedslejen i overensstemmelse med skønsmandens vurdering i en sag om dagligvarehandel. Skønsmanden anvendte flere konkrete sammenligningslejemål og inddrog beliggenhed, anvendelse, lejers forbedringer og kontraktvilkår. Praksis peger således på, at en kompetent skønsmand, der eksplicit dokumenterer og begrunder sin metode og datakilder, kan være afgørende.
Sammenligningslejemål og edition
Sammenligningslejemål er centrale, men kun relevante lejemål bør bruges: formål, størrelse, beliggenhed og vilkår skal minde om det omtvistede. Dokumenter fra egne eller offentligt tilgængelige kilder er ofte første skridt. Hvor materialet ikke rækker, kan retten efter begæring pålægge edition.
Partsedition forudsætter, at den begærende part præcist angiver de forhold, der skal bevises, hvilke dokumenter der søges, og hvorfor modparten råder over dem. Retten afviser ”fisketure”, uforholdsmæssige eftersøgningsbyrder og materialer, der røber forretningshemmeligheder uden konkret relevans. I U 1998.668 Ø blev udlejer kun pålagt at fremlægge én af to kontrakter, fordi kun den ene havde betydning, og der ikke var dokumentation for rådighed over øvrige.
Praksis viser samtidig, at målrettede begæringer kan imødekommes. I U 2025.433 V pålagde landsretten udlejer at fremlægge kontrakter for udvalgte lejemål i samme shoppingcenter, hvor udlejer også var udlejer, fordi materialet havde klar relevans. I TBB 2008.598 V blev udlejer pålagt at fremlægge fem lejemål i samme gade som det omtvistede. Tredjemandsedition møder større tilbageholdenhed; Retten på Frederiksberg afslog i 2021 en begæring, da parten kunne fremskaffe bevis på anden måde, herunder gennem skøn og andre sammenligninger.
Praktiske trin før varsling
For at styrke beviset og minimere procesrisikoen kan følgende fremgangsmåde anvendes:
- Kortlæg relevante sammenligningslejemål og dokumentér lejeniveau, vilkår, anvendelse og beliggenhed.
- Indhent et syn og skøn med tydelig metode, kildeangivelse og begrundet vægtning af forhold hos det konkrete lejemål.
- Forbered snævre, begrundede editionsbegæringer, der retter sig mod identificerede lejemål og dokumenttyper.
- Overvej alternative og mere skånsomme bevismidler, hvis edition medfører uforholdsmæssig byrde eller griber ind i hemmeligholdelsesinteresser.
- Gennemgå lejekontrakten for aftalte regulerings- og fredningsklausuler, der kan begrænse adgangen til markedslejeregulering.
Samlet gælder, at den varslende part skal kunne løfte hovedvægten af beviset med egne bilag og et kvalificeret skøn. Edition er et supplement, ikke en genvej til at lægge bevisbyrden over på modparten. En veltilrettelagt, dokumenteret og proportional bevisstrategi er derfor afgørende for udfaldet.
