Korrekt lejefastsættelse i boliglejemål forudsætter, at udlejer identificerer den rette regelramme fra start. Valget afhænger af, om kommunen er reguleret, hvilken ejendomstype lejemålet ligger i, og om betingelserne for fri leje er opfyldt og aftalt. Fejl kan udløse væsentlige tilbagebetalingskrav, renter samt strafferetlige konsekvenser.

Retningslinjer for valg af lejefastsættelse

Udgangspunktet er et tredelt tjek. Først afklares, om kommunen er reguleret. Dernæst fastlægges ejendomstypen, hvis kommunen er reguleret (småhus, storhus eller 80/20-ejendom), og om lejen dermed skal være omkostningsbestemt eller kan fastsættes til det lejedes værdi. Er kommunen ureguleret, anvendes som udgangspunkt det lejedes værdi.

Parallelt hertil skal udlejer altid overveje, om lejemålet opfylder betingelserne for fri leje efter lejelovens kapitel 5. Fri leje kræver, at betingelserne er opfyldt, og at der udtrykkeligt er indgået aftale herom ved kontraktens indgåelse.

Regulerede kommuner: omkostningsbestemt, småhuse og 80/20

I regulerede kommuner er hovedreglen omkostningsbestemt leje. Lejen beregnes som et lovbestemt afkast af ejendommen med tillæg af nødvendige driftsudgifter (bl.a. skatter, forsikring, administration, vicevært, fælles forbrug og hensættelser til udvendig vedligeholdelse). Udførte forbedringer kan indgå som forbedringsforhøjelser, både på ejendoms- og lejemålsniveau. Modellen er administrativt tung, men giver et forudsigeligt beregningsgrundlag.

Småhuse (ejendomme med højst seks beboelseslejligheder på skæringsdatoen) reguleres som udgangspunkt efter det lejedes værdi, men kun op til et niveau, der ikke væsentligt overstiger omkostningsbestemt leje i sammenlignelige storhuse. Er et småhus byfornyet med støtte, gælder typisk omkostningsbestemt leje i støtteperioden. 80/20-ejendomme i regulerede kommuner anvender derimod det lejedes værdi, hvilket gør ejendommens status på skæringsdatoen central.

Lejemål, der var omkostningsbestemte, kan konverteres til udlejning efter det lejedes værdi, hvis der gennemføres en gennemgribende modernisering, og betingelserne i lejeloven er opfyldt. Det omfatter bl.a. et minimumsforbedringsniveau, orientering af beboerrepræsentationen/lejere, krav til ejendommens energiklasse samt forudgående besigtigelse, der dokumenterer mulighed for væsentlig værdistigning. Processen skal følges nøje for ikke at miste retten til den højere leje.

Uregulerede kommuner og det lejedes værdi

I uregulerede kommuner fastsættes lejen til det lejedes værdi. Vurderingen beror på sammenlignelige lejemål i området under hensyn til bl.a. beliggenhed, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsesstand samt individuelle vilkår. Der findes ikke et autoritativt register; praksis beror på dokumenterede sammenligninger.

Væsentlighedstærsklen i vurderingen betyder, at lejen ikke må være væsentligt højere end niveauet for tilsvarende lejemål. I praksis opererer huslejenævn og domstole ofte med en margin i størrelsesordenen 10–15 procent, hvor overskridelser kan medføre nedsættelse til det lejedes værdi.

Fri leje og håndhævelse

Betingelserne for fri leje i kapitel 5 gælder uanset kommunens status. Fri leje kan kun opnås ved klar aftale i lejekontrakten, og begrundelsen skal fremgå. I typeformular A er der sædvanligvis et særligt felt til markering.

Fri leje kan normalt anvendes i følgende situationer, når lovens betingelser er opfyldt:

1. Lejligheder i ejendomme taget i brug efter den relevante skæringsdato.
2. Lejligheder, der tidligere lovligt blev anvendt eller indrettet til erhverv.
3. Nyindrettede lejligheder i tagetager, der ikke var registreret som beboelse på skæringsdatoen.
4. Lejligheder i nyopførte påbygninger med gyldig byggetilladelse.

Overtrædelse af reglerne kan medføre bøde eller fængsel i op til fire måneder. For omkostningsbestemt leje kan lejer kræve tilbagebetaling for op til tre år forud for sagens indbringelse for huslejenævnet. For lejemål på det lejedes værdi (herunder småhuse, uregulerede kommuner og 80/20-ejendomme) er der en kortere indbringelsesfrist, idet nedsættelse og tilbagebetaling som udgangspunkt forudsætter, at sag indbringes inden et år fra førstegangsbeta­ling af den aftalte eller forhøjede leje. Tilbagebetaling forrentes efter renteloven med diskontoen plus tillæg.