Nyopførte boligejendomme risikerer at miste adgangen til fri markedsleje, hvis ældre bygninger på samme matrikel udløser såkaldt smitte efter lejeloven. Konsekvensen kan være, at lejen i nye boliger må fastsættes efter omkostningsbestemt leje eller det lejedes værdi, hvilket påvirker projektøkonomi og afkast.
Retsgrundlag og smitte
Lejeloven giver mulighed for fri lejefastsættelse for boliglejemål i ejendomme taget i brug efter lovens skæringspunkt, jf. lejeloven § 54. Lejelovgivningen anvender imidlertid et matrikulært ejendomsbegreb. Findes der ældre bebyggelse på samme matrikel, anses ejendommen ikke som ny i lejelovens forstand, og retten til fri lejefastsættelse bortfalder.
Retspraksis og forarbejder bekræfter, at smitte kan udløses, hvis nye bygninger opføres på eksisterende fundamenter eller med bevarelse af faste konstruktioner som facader eller etageadskillelser. Der er ikke fastsat nogen bagatelgrænse for, hvor meget ældre bygning, der kan indgå, før smitte indtræder. Om mindre accessoriske bygninger kan smitte, er uafklaret.
Økonomiske og planmæssige risici
Smitteproblematikken er særlig relevant i planlægning og projektering. En fejlvurdering kan medføre, at budgetter baseret på markedsleje ikke kan realiseres, og at lejen efterfølgende nedsættes af huslejenævnet eller domstolene. Det påvirker både likviditet, værdiansættelse og finansieringsforudsætninger.
Risikoen kompliceres af ambitioner om genbrug af materialer som led i ESG og bæredygtighedscertificeringer (fx DGNB, BREEAM og LEED). Genanvendelse af faste konstruktioner kan udløse smitte, selv om den miljømæssigt er ønskelig. Genbrug bør derfor målrettes demonterbare elementer (fx enkelte mursten, trægulve eller vinduer), så projektet ikke reelt fremstår som en ombygning.
Praktiske løsninger og due diligence
Udviklere kan typisk eliminere smitte ved enten at foretage total nedrivning af al ældre bebyggelse på matriklen inklusive fundamenter før byggestart eller ved at udstykke byggegrunden, så den nye ejendom adskilles matrikulært fra ældre bygninger. Begge tilgange bør planlægges tidligt af hensyn til myndighedsprocesser og tidsplan.
I transaktioner bør køber gennemføre målrettet due diligence af matrikel- og byggesagsforløb, herunder dokumentation for nedrivning, konstruktionsbevarelse og eventuelle udstykninger. Lejeaftaler, budgetter og værdiansættelser bør stresstestes mod scenarier, hvor fri lejefastsættelse ikke kan opnås. En klar sporbarhed i projektets dokumentation mindsker risikoen for efterfølgende tvister om lejeniveau.
