Udlejere kan som udgangspunkt ændre i det lejede og på ejendommen, men kun hvis ændringen ikke både væsentligt og varigt ændrer det lejedes identitet. Grænsen mellem forbedring og vedligeholdelse er afgørende, fordi kun forbedringer kan danne grundlag for lejeforhøjelse. Manglende overholdelse af varslings- og beregningskrav kan medføre ugyldig varsling, midlertidig lejenedsættelse under arbejderne og i værste fald krav om tilbageførsel eller erstatning.
Udlejers ændringsret og grænsen for indgreb
Lejeloven kodificerer udlejers ændringsret i § 126: Udlejer må udføre ændringer og forbedringer, så længe det lejedes identitet ikke ændres væsentligt og varigt. Parallelt giver erhvervslejeloven § 26 udlejer ændringsadgang, også hvor lejerens brugsret berøres, men inden for samme identitetsgrænse. Eksempler på ulovlige indgreb er varige arealændringer eller ændret anvendelighed af rum, mens midlertidige og skånsomme arbejder typisk kan rummes.
Vedligeholdelse omfatter udbedring af slid og ælde samt udskiftning til tidssvarende standard, som lejer allerede kan kræve. Det giver som udgangspunkt ikke adgang til lejeforhøjelse. Forbedring foreligger derimod, når foranstaltningen øger brugs- eller markedsværdien af det lejede, eller når lovpåbudte tiltag uden for udlejers vedligeholdelsespligt gennemføres. I erhvervsforhold kan flere regler være fravigelige, men ikke varslingsfristen for adgang (8 uger, juli undtaget) og kravet om skånsom udførelse, jf. erhvervslejeloven. Se nærmere om fravigelighed i erhvervslejeloven på retsinformation.dk og om lejelovens ufravigelige regler på retsinformation.dk.
Lejeforhøjelse ved forbedringer – beregning og dokumentation
Lejelovens § 127 definerer forbedring som foranstaltninger eller installationer, der øger det lejedes værdi, eller lovpåbudte tiltag uden for vedligeholdelsespligten. Ved boliglejemål findes de centrale regler i §§ 128-131. Forhøjelsen skal svare til værdistigningen og som udgangspunkt også dække rimelig forrentning af udgiften, afskrivning og sædvanlige driftsudgifter. Erhvervslejemål følger tilsvarende principper i erhvervslejelovens §§ 31-32.
Særlige beregningsregler gælder for energiforbedringer, privat byfornyelse, arbejder efter energiplan samt tilslutning til kollektivt varmeforsyningsanlæg, jf. lejelovens § 129 og erhvervslejelovens § 31. Udlejer skal kunne dokumentere de afholdte udgifter og den beregnede forbedringsforhøjelse. Mangelfuld dokumentation kan i sig selv gøre varslingen ugyldig.
Varsling, beboerrepræsentation og midlertidige gener
Lejeforhøjelser som følge af forbedringer skal varsles skriftligt med tre måneders varsel og indeholde begrundelse, beregning og oplysning om indsigelsesadgang, jf. lejelovens § 130 og erhvervslejelovens § 32. Ved boliglejemål udløser større forbedringer yderligere pligter: I ejendomme med beboerrepræsentation skal udlejer indkalde til møde, hvis beløbsgrænserne i lejelovens § 131 overskrides. Overholdes proceduren ikke, kan den del af forhøjelsen, der overstiger grænsen, ikke opkræves.
For ejendomme omfattet af lejelovens § 6, stk. 1, og de såkaldte store småhuse skal udlejer iagttage §§ 105-106, herunder orientering om arbejdernes karakter og udgifter og eventuelt tilbud om anden passende bolig. Gør lejer eller beboerrepræsentationen rettidig indsigelse efter § 105, kan huslejenævnet efter § 109 modsætte sig iværksættelsen. Gennemføres arbejderne alligevel, er der ikke adgang til forbedringsforhøjelse.
Arbejder, der midlertidigt reducerer brugsværdien, kan udløse forholdsmæssigt afslag i lejen eller huslejenedsættelse i perioden. Udlejers pligt til skånsom udførelse og sammenhængende arbejde er central, især hvor håndværkere skal have adgang til det lejede. Overtrædelser kan udgøre misligholdelse med krav om afslag, ophævelse eller erstatning, afhængigt af genernes karakter og varighed.
Før udlejer igangsætter større projekter, bør de kontraktuelle rammer vurderes nøje. Lejekontrakten kan indeholde fravigelser – især i erhvervslejemål – men ændringsrettens kerne kan ikke udstrækkes, så det lejedes identitet ændres væsentligt og varigt.
Følgende skridt kan reducere tvister og procesrisiko ved forbedringsprojekter:
- Afgrænse præcist, hvad der er vedligeholdelse, og hvad der er forbedring med værdistigning for det lejede.
- Gennemgå lejekontrakten for fravigelser, anvendelsesbestemmelser og adgangsregler samt eventuelle begrænsninger i ændringsadgangen.
- Udarbejde en dokumenteret beregning af forbedringsforhøjelsen, herunder udgifter, afskrivninger og eventuel forrentning samt særlige energiregler.
- Planlægge og gennemføre korrekt varsling af både arbejder og lejeforhøjelse, herunder indkaldelse af beboerrepræsentation efter lejelovens § 131, hvis relevant.
- Forberede håndtering af midlertidige gener, herunder adgang, tidsplan og forventede afbrydelser, samt vurdere risikoen for forholdsmæssigt afslag.
Samlet set forudsætter gyldig forbedringsforhøjelse, at arbejdet kvalificeres som forbedring, at identitetskriteriet respekteres, og at varslings- samt beregningsreglerne følges. En systematisk forberedelse og korrekt dokumentation mindsker risikoen for ugyldig varsling og efterfølgende tvister i huslejenævn eller domstole.
