Udlejere risikerer et økonomisk klem, når nyopførte eller renoverede lejemål overtages med mangler: Lejeretten kræver ofte hurtig afhjælpning og kan udløse afslag i lejen, mens entrepriseretten typisk giver entreprenøren en vis frist til at afhjælpe. Uens regler og frister kan derfor forskyde risikoen fra entreprenøren til udlejeren.
Lejeretlige mangler og frister
Om der foreligger en mangel bedømmes efter lejelovens og erhvervslejelovens udgangspunkt: Lejemålets faktiske stand holdes op mod det aftalte. Lejer kan inden for to uger fra ikrafttræden reklamere over synlige mangler; skjulte mangler kan påberåbes senere. Misligholdelsesbeføjelser omfatter krav på afhjælpning, erstatning for tilsikrede egenskaber og forholdsmæssigt afslag i lejen, hvis brugsværdien er forringet. I boligleje er disse regler ufravigelige til skade for lejer, mens erhvervsleje kan fraviges ved aftale.
Lejer kan kræve mangler udbedret straks og i visse tilfælde rekvirere håndværker for udlejers regning, hvis udlejeren ikke reagerer hurtigt nok. Ved væsentlige mangler og manglende hurtig afhjælpning kan lejer ophæve lejeaftalen.
Klemme mellem lejer og entreprenør
Ved entreprisens aflevering kan udlejer ofte ikke nægte at modtage, medmindre manglerne er væsentlige. Lejemål kan derfor blive overdraget med mindre mangler, der dog udløser lejeretlige krav. Entrepriseretten opererer normalt med en rimelig frist for afhjælpning fastsat af bygherren, ikke et krav om øjeblikkelig udbedring. Den tidsmæssige forskel skaber konflikt.
Hvis lejer berettiget får udbedret straks, kan entreprenøren miste afhjælpningsretten. Udlejer må så bære regningen og kan ikke nødvendigvis kræve tabet erstattet af entreprenøren, fordi krav på lejeafslag typisk anses som indirekte tab, der efter AB 18 § 53, stk. 2, kræver særskilt aftale. Hertil kommer praktiske udfordringer med entreprenørens adgang til et allerede indflyttet lejemål.
Praktiske og kontraktuelle tiltag
Risikoen kan reduceres ved gennemtænkt kontraktstruktur. Back-to-back-klausuler mellem entreprisekontrakt og lejekontrakt kan sikre, at afhjælpningsfrister og krav til tilgængelighed harmoniseres. Dermed mindskes risikoen for, at udlejer bliver mellemmand uden regres.
Udlejere bør overveje at: sikre kontraktgrundlaget giver entreprenøren pligt til hurtig afhjælpning, hvor lejelovgivningen kræver det; aftale dækning af indirekte tab, herunder lejeafslag; planlægge aflevering og indflytning, så nødvendige udbedringer kan udføres før lejestart; og i erhvervsleje afstemme fravigelser lovligt og klart. En sådan risikostyring kan aflaste økonomien og reducere tvister.
