En utrykt boligretsdom har rejst et centralt spørgsmål: Er en lejers udvendige el-ladestander omfattet af installationsretten? Flertallet fandt, at reglerne i lejeloven § 142 og almenlejeloven § 35 alene angår indvendige installationer, mens mindretallet – under henvisning til den udbredte brug af elbiler – anså en ladestander for en sædvanlig installation. Sagen er anket til landsretten. Indtil en afklaring foreligger, bør parter navigere efter lejelovens udgangspunkt om sædvanlige installationer, orientering og kapacitetskrav.
Lejers installationsret efter lejeloven
Udgangspunktet er, at lejer ikke må ændre det lejede uden samtykke. Lejeloven gør dog undtagelse for sædvanlige installationer, som lejer kan etablere uden udlejers accept, medmindre udlejer dokumenterer utilstrækkelig kapacitet i ejendommens el- eller afløbssystem. Bestemmelsen er ufravigelig til skade for lejer. Hvad der er “sædvanligt”, fortolkes dynamisk og afhænger af samfundsudviklingen og installationstidspunktet.
Retspraksis peger på almindeligt forekommende tekniske installationer til brug i lejemålet, eksempelvis opvaskemaskiner, vaskemaskiner og tørretumblere. Mindre ventilation eller supplerende elinstallationer kan falde ind, mens mere indgribende anlæg som brændeovne eller nye varmekilder typisk falder udenfor. Udlejer kan modsætte sig, hvis kapaciteten ikke rækker, og kan stille krav om, at arbejdet udføres lovligt og af autoriserede fagfolk.
Orientering, ansvar og fraflytning
Lejer har orienteringspligt før gennemførelse af en sædvanlig installation. Meddelelsen skal gives i rimelig tid, så udlejer kan vurdere kapacitet og eventuelt gøre indsigelse. To uger vil ofte være et minimum ved teknisk krævende installationer. Udføres installationen uden forudgående orientering, bærer lejer risikoen, og sanktioner kan komme på tale, hvis forudsætningerne for installationsretten ikke er opfyldt.
Lejer ejer og vedligeholder sine installationer og kan ikke påberåbe mangler over for udlejer ved driftsstop. Lejer hæfter objektivt for skader forårsaget af installationen over for udlejer og andre lejere. Udlejer kan derfor kræve sikkerhedsstillelse i forbindelse med anmeldelsen af installationen, typisk i et niveau der afspejler mulige skader; dokumenteret forsikringsdækning kan opfylde kravet. Ved fraflytning skal lejer fjerne installationen og retablere det lejede.
El-ladestander som sædvanlig installation?
I den konkrete sag opsatte lejeren en ladestander udvendigt på boligens gavl og parkerede sin hybridbil på et areal, der efter husordenen ikke var en etableret parkeringsplads. Beboerklagenævnet fandt med flertal, at ladestandere nu er så udbredte, at de må anses som sædvanlige, og udlejer havde ikke dokumenteret utilstrækkelig elkapacitet. Mindretallet lagde vægt på forbrugets karakter og ejendommens indretning.
Boligrettens flertal udtalte derimod, at reglerne om installationsret vedrører indvendige installationer, hvorfor en udvendig ladestander faldt udenfor. Mindretallet fandt, at en ladestander, der er tilsluttet i lejemålet, er omfattet, og at udbredelsen taler for, at den er sædvanlig. Landsrettens kommende afgørelse bliver betydningsfuld, særligt for ejendomme med rækkehuse og lignende, hvor ønsket om private ladere er udbredt. Indtil da bør udlejere kræve rettidig orientering, foretage kapacitetsvurdering, håndhæve husordenen og sikre lovlig udførelse og passende sikkerhed. Hvis ladestandere anerkendes som sædvanlige, kan udlejer som udgangspunkt ikke nægte opsætning, medmindre kapaciteten er utilstrækkelig eller øvrige lovlige vilkår ikke er opfyldt.
