Nete Dahl-Sørensen
Ken Torpe Christoffersen
Familieoverdragelser af fast ejendom kan som udgangspunkt ske til en pris, der afviger plus/minus 15 procent fra den offentlige vurdering, indtil den nye individuelle ejendomsvurdering er modtaget. Nyere afgørelser har understreget rækkevidden af denne hovedregel og de snævre undtagelser.
Retspraksis og administrativ praksis
Højesteret har fastslået, at 15 pct reglen kan fraviges ved særlige omstændigheder. Efterfølgende sager har skabt usikkerhed om grænsen herfor, men Landsskatteretten har i flere tilfælde underkendt Skatterådet og anerkendt skatteyderes ret til at støtte ret på reglen ved familieoverdragelser, herunder overdragelse af ejerlejlighed til et barn.
Der verserer fortsat sager om, hvorvidt skatteydere har et egentligt retskrav på anvendelse af 15 pct reglen som følge af fast administrativ praksis på gaveafgiftsområdet. Spørgsmålet har betydning for forudsigeligheden i planlagte overdragelser og for myndighedernes skøn ved værdiansættelse.
Hvornår kan 15 pct reglen fraviges
Landsskatteretten lægger til grund, at fravigelse er en klar undtagelse. Som særlige omstændigheder nævnes bl.a., at uafhængige parter har aftalt en højere værdi, at der foreligger solide mæglervurderinger, som dokumenterer markedsprisen, eller at ejendommen har ændret karakter siden sidste vurdering, eksempelvis ved ombygning eller væsentlige bygningsforandringer.
Derimod udgør generelle prisstigninger i markedet ikke en særlig omstændighed. Heller ikke en markant forskel mellem sælgers egen købesum og den aftalte pris ved familieoverdragelsen kan i sig selv begrunde fravigelse, ligesom et kort tidsrum mellem sælgers køb og den efterfølgende familieoverdragelse ikke er tilstrækkeligt. Udgangspunktet er, at det offentlige bærer risikoen, hvis den gældende vurdering er for lav.
20 pct reglen og nye vurderinger
Et nyt værdiansættelsescirkulære forhøjer tolerancemarginen til 20 procent i sammenhæng med ejendomsvurderingsloven og udrulningen af nye vurderinger, der forventes at ligge tættere på markedsværdien. Ændringen skal skabe større overensstemmelse mellem skattegrundlag og reelle priser.
Den hidtidige 15 pct regel kan kun anvendes, hvis overdrager på overdragelsestidspunktet endnu ikke har modtaget ny vurdering efter ejendomsvurderingsloven. Når den nye vurdering foreligger, gælder 20 pct reglen. Praktikere bør derfor være opmærksomme på timing, indhente dokumentation for markedspris gennem uafhængige mæglervurderinger og beskrive eventuelle karakterændringer ved ejendommen, hvis der ønskes afvigelse fra vurderingen. Ved tvivl kan en klage til Landsskatteretten over skattemyndighedernes værdiansættelse være et relevant spor.
