Udlejere, der udlejer mere end ét beboelseslejemål, skal gennemføre flyttesyn og udarbejde en fraflytningsrapport. Manglende efterlevelse af lejelovens krav kan medføre retstab, så udlejer ikke kan gøre istandsættelseskrav gældende mod lejeren. Solid dokumentation – særligt fotos og en præcis beskrivelse – er derfor afgørende for at bevare kravet.
Retlige krav og konsekvenser
En fraflytningsrapport beskriver lejemålets stand ved fraflytning og specificerer de arbejder, der udføres for lejers regning. Standen vurderes i lyset af indflytningsrapporten. Lejer hæfter for skader, der går ud over almindelig slitage, og for forhold der følger af manglende vedligeholdelse. Rapporten bør angive både konstaterede forhold og den valgte udbedringsmetode i neutral, konkret form.
Udlejere omfattet af reglerne om lovpligtigt syn skal indkalde lejeren skriftligt og afholde syn rettidigt. Er man ikke omfattet, skal krav alligevel fremsættes uden unødigt ophold og som udgangspunkt senest 14 dage fra kendskab til fraflytningen, typisk ved nøglereturnering. Bevisbyrden for kravene ligger hos udlejer, og fristoverskridelse kan koste retten til at modregne i depositum.
Gennemførelse af et korrekt flyttesyn
Et struktureret syn mindsker risikoen for tvist. Gå systematisk til værks, dokumentér alle rum og flader, og sammenhold iagttagelserne med indflytningsrapporten. Sørg for at udlevere kopi af fraflytningsrapporten til lejeren ved synet.
Fotodokumentation er central. Tag skarpe, oversigts- og nærbilleder med tydelig kontekst. Notér dato, sted og hvad der udbedres, fx “gulv: slibes og lakeres”. Angiv eksplicit, at udbedring sker for lejers regning, hvis grundlaget er til stede.
Følgende trin hjælper med at sikre korrekt proces:
- Indkald lejeren skriftligt til flyttesyn med behørigt varsel.
- Afhold synet rettidigt efter kendskab til fraflytning.
- Gennemgå alle rum metodisk og registrér forhold rum for rum og flade for flade.
- Fotografér alle relevante forhold og vedhæft billeder til rapporten.
- Beskriv istandsættelseskrav klart og neutralt, inkl. udbedringsmetode.
- Udlever kopi af rapporten på stedet og indhent underskrifter for modtagelse.
- Hvis lejer nægter at underskrive, notér dette og fremsend rapporten straks skriftligt.
- Fremsæt ikke-omfattede krav inden for de relevante frister.
Håndtering af uenigheder og efterfølgende opgørelse
Opstår der uenighed, bør lejerens indsigelser noteres skriftligt. Overvej en sagkyndig vurdering for at styrke beviset for årsag, omfang og nødvendige arbejder. Sagen kan indbringes for Huslejenævnet, som i visse tilfælde kan besigtige inden udbedring, hvilket kan afklare tvistens faktum.
Hvis udbedring gennemføres, bør udlejer indhente specifikke tilbud og gemme fakturaer som dokumentation for udgifternes nødvendighed og rimelighed. Afslutningsvis udarbejdes en fraflytningsopgørelse uden unødigt ophold, hvor eventuel modregning i depositum fremgår. En grundig, rettidig og velunderbygget proces øger chancen for at få medhold og reducerer risikoen for omkostningstunge konflikter.
