Med L123 får aktiv udlejningsvirksomhed en lovfæstet definition i ABL §34, stk. 7. Det åbner for succession ved generationsskifte af visse udlejningsejendomme og justerer pengetanksvurderingen, så flere selskaber kan overdrages med succession. Reglerne har virkning for overdragelser og udlodninger fra dødsboer fra og med 1. januar 2025, med mulighed for genoptagelse for transaktioner gennemført mellem ikrafttræden og vedtagelsen.
Definition og rækkevidde
Definitionen anvendes i to spor: Dels til at afgøre, hvilke personligt ejede udlejningsejendomme der kan successionsoverdrages efter KSL §33C, dels ved opgørelsen af pengetanksreglen, hvor aktiv udlejning tæller som “aktive” aktiver. Afgrænsningen vedrører fast ejendom i skatteretlig forstand. Det omfatter typisk ejendomme med matrikelnummer, mens f.eks. vindmøller og solcelleanlæg som udgangspunkt ikke anses som fast ejendom.
Alle ejendomstyper kan være omfattet, fra enkeltstående boliger til større erhvervsporteføljer. Ejendomme i udlandet kan også være omfattet, men man bør være opmærksom på risiko for dobbeltbeskatning og på, at succession typisk ikke accepteres uden for Danmark. En værnsregel udelukker anvendelse på en- og tofamiliehuse samt ejerlejligheder, hvis ejendommen ved overdragelsen kan sælges skattefrit efter EBL §8 eller §9, stk. 1.
Tre kumulative betingelser
For at udlejning kvalificerer som aktiv udlejningsvirksomhed, skal tre betingelser være opfyldt:
- Overdrager ejer direkte eller indirekte over 50 % af den faste ejendom.
- Indgåelse af driftsaftaler af væsentlig økonomisk betydning varetages ikke i overvejende grad af uafhængig tredjemand.
- Ejendommen har været ejet i mindst 12 måneder og aktivt udlejet i hele perioden, eller indgår i en samlet aktiv udlejningsvirksomhed, der har bestået i mindst 12 måneder.
Et centralt element er 1‑års-kravet, som fortolkes i tråd med BAL §1a og §23a. Efter praksis (SKM2019.639 SR og SKM2019.640 SR) kan ejerperioder delvist succedere ved omstruktureringer som aktieombytning. En “absorptionsregel” betyder, at nyerhvervede enheder ikke selvstændigt skal opfylde 1‑års-kravet, hvis de indgår i en eksisterende aktiv udlejningsvirksomhed, der allerede opfylder kravet.
Personlige ejere og selskaber
For personligt ejede ejendomme muliggøres succession, når personkredsen er opfyldt, og der foreligger en skattepligtig ejendomsavance. Der kan ikke succederes i tab, og genvundne bygningsafskrivninger forudsætter, at der også er en avance. Ejendomme, der i øvrigt anvendes erhvervsmæssigt (fx virksomhedsbrug, landbrug eller skovbrug), kan fortsat overdrages med succession efter de hidtidige regler.
For selskaber betyder definitionen, at aktiv udlejning ikke længere tæller som passiv kapitalanbringelse ved pengetanksreglen. Dermed kan flere selskaber opfylde kravet om, at under 50 % af aktiver eller indtægter stammer fra passive aktiver. Ved successionsoverdragelse af kapitalandele gælder fortsat de almindelige betingelser: gevinst på aktierne, successionsberettiget personkreds, mindst 1 % overdragelse samt udelukkelse af investeringsselskaber omfattet af ABL §19 B og §19 C.
Praktiske forhold og faldgruber
Planlægning af et generationsskifte kræver styr på værdiansættelsen og på processuelle forpligtelser. Følgende forhold går typisk igen:
- Værdiansættelse: Valg af metode og dokumentation, så handelsværdien kan godkendes af Skatteforvaltningen.
- Tilbudspligt: Overdragelser kan udløse tilbudspligt efter lejeloven, hvilket forlænger og fordyrer processen.
- Finansiering: Gaveelementer, sælgerpantebreve og gældsovertagelse kan udløse uønskede skattemæssige virkninger, særligt i virksomhedsskatteordningen.
- Ejeraftaler: Sameje- og ejeraftaler bør sikre styring af fælles ejerskab efter overdragelsen.
Samlet set giver L123 et længe efterspurgt løft til generationsskifte af ejendomsbaserede virksomheder, men forudsætter grundig juridisk og skattemæssig forberedelse.
