Lejeregulering når trappeleje udløber
Trappelejeregulering kunne aftales for beboelseslejemål frem til 1. juli 2015, men aftalerne skulle have et udløbstidspunkt. Når en sådan aftale udløber, kan udlejer fremover kun regulere lejen efter lejelovens almindelige regler eller – hvis parterne bliver enige – ved at indføre nettoprisindeksering i kontrakten. Enighed er dog ofte vanskelig, og udlejer må derfor typisk anvende varslingsreglerne.
Udlejer kan altid varsle forhøjelse som følge af stigende skatter og afgifter, medmindre andet er aftalt. Den nærmere adgang til øvrige forhøjelser afhænger af lejemålstypen og den reguleringsordning, ejendommen er underlagt.
Hvilke regler gælder for de enkelte lejemålstyper
Det er afgørende at identificere, om lejen fastsættes efter det lejedes værdi, omkostningsbestemt leje eller som fri lejefastsættelse. Det styrer både hjemmelsgrundlaget og dokumentationskravene ved varsling.
De centrale varslingsspor er disse:
- Småhuse og i uregulerede kommuner: Lejen kan varsles efter det lejedes værdi. For småhuse gælder et loft, så lejen ikke må overstige niveauet for tilsvarende omkostningsbestemte lejemål. Ordningen omfatter også 80 20 ejendomme.
- Fri lejefastsættelse: For nyopførte ejendomme (taget i brug efter 31. december 1991), tidligere erhvervslokaler og nyindrettede tagetager findes som udgangspunkt ingen lovhjemlet varslingsadgang til generelle forhøjelser. Fald tilbage på det lejedes værdi savner klar hjemmel.
- Omkostningsbestemt leje: Udlejer kan varsle efter lejelovens § 23, når budgetlejen ikke længere dækker driftsudgifter og rimeligt afkast (spis op princippet). Her reguleres kun budgetdelen af lejen; forbedringstillægget berøres ikke.
Har en tidligere trappeleje bragt lejen over det niveau, som lovligt kunne være varslet, må udlejer afvente, til forudsætningerne for en ny forhøjelse er opfyldt. Varslingen skal understøttes af et gennemskueligt budget og relevante sammenligninger, hvor det er påkrævet.
Gennemgribende moderniserede lejemål
For gennemgribende moderniserede lejemål kan begyndelseslejen fastsættes til det lejedes værdi, jf. lejelovens § 19, stk. 2. Der er derimod ikke hjemmel til løbende forhøjelser efter det lejedes værdi. Senere forhøjelser skal ske efter reglerne om omkostningsbestemt leje, hvilket forudsætter, at man adskiller budgetlejen fra et særligt § 19, stk. 2 tillæg.
Udgangspunktet er den budgetleje, der gjaldt ved kontraktens indgåelse. Hvis der foreligger omkostningsbestemt varsling i ejendommen for det år, kan budgettallet herfra anvendes; ellers må udlejer beregne budgetlejen for året. Forskellen mellem den oprindeligt aftalte leje og budgetlejen udgør § 19, stk. 2 tillægget. Den aktuelle forhøjelsesadgang vurderes ved at sammenholde den nugældende budgetleje plus tillægget med den aktuelle samlede leje. Forhøjelse kan varsles, hvis den samlede leje ligger lavere, dog med værn mod, at lejen bringes væsentligt over det lejedes værdi, jf. § 23, stk. 2.
Et hyppigt spørgsmål er, om § 19, stk. 2 tillægget kan anses indekseret, hvis den oprindelige trappeleje løb procentvist i aftaleperioden. Det bør afvises. Der findes ikke hjemmel til at opskrive forbedringstillægget ud over det beløb, der kunne medtages ved kontraktens indgåelse. Synspunktet stemmer med behandlingen af forbedringstillæg efter § 19, stk. 1, hvor tillægget knyttes til forbedringsudgiften og den gældende ydelsesprocent på tidspunktet.
I praksis bør udlejer sikre et robust dokumentationsgrundlag for budgetleje, sammenligningsleje og beregningen af § 19, stk. 2 tillægget samt overholde formkrav og frister ved varsling. Hvor kontraktgrundlaget tillader det, kan parterne overveje en fremadrettet nettoprisindeksering for at skabe forudsigelighed.
