Nedskrivning af arbejdsgarantier ved konkurs
Nyere praksis placerer bygherren i et vanskeligt krydspres, når entreprenøren går konkurs før aflevering. En stadeforretning kan sikre bevis for arbejdets stade, men bliver ofte sidestillet med aflevering efter AB, hvilket udløser nedskrivning af arbejdsgarantien fra 15 til 10 procent og dermed reducerer sikkerheden. Undlades stadeforretning, kan bygherren bevare adgang til at trække på 15 procent, men står svagere bevismæssigt ved et senere krav mod konkursboet.
Efter AB-systemet skal entreprenøren som udgangspunkt stille 15 procent i garanti frem til aflevering; herefter nedskrives garantien til 10 procent, uanset om der består mangler. Reglerne fremgår hos Bolig- og Planstyrelsen om AB-systemet: AB-systemet. I en konkurssituation er krav under garantien ofte mere effektive end dividende fra boet, hvilket skærper betydningen af nedskrivningstidspunktet.
Retspraksis om aflevering ved stadeforretning
I U2019.446H fastslog Højesteret, at en stadeforretning gennemført efter hovedentreprenørens ophævelse og underentreprenørens konkurs måtte sidestilles med aflevering i relation til garantiens vilkår. Underentreprenørens ret og pligt til at færdiggøre arbejdet ansås for ophørt, og garantiens nedskrivningsmekanik efter AB fandt anvendelse.
En sagkyndig beslutning fra 2020 bekræfter linjen: Selv uden formel ophævelse kunne stadeforretningen sidestilles med aflevering, hvorfor garantien var berettiget nedskrevet til 10 procent. Afgørende var ikke formen, men at arbejdet var taget ud af entreprenørens hænder, og at stadet var opgjort.
Bevis og strategiske valg for bygherren
TBB2022.568 illustrerer konsekvenserne af at undlade stadeforretning. Voldgiftsretten lagde bevisbyrden for arbejdets stade og færdiggørelsesomkostninger på bygherren og udtalte, at beviset kunne have været sikret med en stadeforretning. Den bevismæssige usikkerhed ved manglende stadetagningsforretning kom derfor bygherren til skade.
Bygherren bør derfor afveje bevissikring mod garantidækning. Et muligt kompromis er at undlade stadeforretning for at bevare adgang til 15 procent garantitræk, men samtidig dokumentere stadet og tabet på anden vis, fx via teknisk rådgiver, fotoregistrering, tilsynsrapporter og uvildige opgørelser. Herved styrkes et eventuelt efterfølgende krav mod konkursboet uden at udløse garantiens nedskrivning.
For at strukturere beslutningen kan følgende skridt overvejes:
- Foretag en tidlig vurdering af behovet for garantitræk over for risikoen ved bevisførelse.
- Indhent uafhængig dokumentation for stade og færdiggørelsesomkostninger hurtigst muligt.
- Gennemgå kontrakt og AB-vilkår, herunder tvistløsningsklausuler og adgang til voldgift.
