Højesterets praksis om fremleje ved ejerskifte og brugsret
Højesteret har stadfæstet, at en udlejer lovligt kunne ophæve et beboelseslejemål, hvor en tidligere andelshaver havde overladt hele lejligheden til sin søn. Ejendommen var overtaget efter andelsboligforeningens konkurs, og tvisten angik, om fremlejen bestod lovligt på ejerskiftetidspunktet.
Retten lagde til grund, at det ikke var bevist, at fremlejeforholdet var etableret før ejerskiftet. Dermed fandt de almindelige regler om fremleje i lejeloven anvendelse, og ophævelsen blev anset for berettiget, da beboerens fravær ikke var midlertidigt.
Selvom udlejers påkrav først blev fremsendt flere år efter overtagelsen, fandt Højesteret ikke grundlag for retsfortabende passivitet. Udlejeren havde varslet afhjælpning og gjort misligholdelsen gældende uden unødigt ophold, og betingelserne for ophævelse var derfor opfyldt.
Retsgrundlag: andelsboligforeningsloven § 4 og lejeloven §§ 158 og 182
Efter andelsboligforeningslovens § 4, stk. 1, bevarer en andelshaver brugsretten som lejer ved ejerskifte. Har en gyldigt fremlejetager allerede indflyttet på overtagelsestidspunktet, kan denne fortsætte som fremlejetager, forudsat at den tidligere andelshaver gør sin brugsret gældende. Fremlejetager opnår dog ikke bedre ret end den tidligere andelshaver.
Højesteret præciserede, at ophævelse ikke kan baseres på lejelovens § 182, stk. 1, nr. 4 eller 6, hvis fremlejen var lovlig ved etableringen. I den konkrete sag fandt den dagældende § 70 (nu § 158) anvendelse, hvorefter fremleje af hele lejligheden kun er tilladt i op til to år ved midlertidigt fravær som sygdom, studieophold eller forretningsrejse. Da fraværet ikke var midlertidigt, kunne udlejeren ophæve lejemålet, og der forelå ikke retsfortabende passivitet.
Konsekvenser for udlejere og lejere i beboelseslejemål
Afgørelsen understreger betydningen af dokumentation for, hvornår et fremlejeforhold er etableret, når ejerskifte nærmer sig. Manglende bevis vil medføre, at lejelovens almindelige fremlejeregler finder anvendelse med skærpede krav til midlertidighed.
Praktisk bør udlejere sikre rettidig påkravsprocedure og afklare, om fremleje var lovligt ved stiftelsen, mens lejere bør kunne dokumentere både etableringstidspunkt og midlertidighed. Se Højesterets dom på domstol.dk: Højesterets dom. Se også Landsrettens dom og Byrettens dom i Domsdatabasen.
