Forsinkede ejendomsvurderinger kan udløse betydelige efteropkrævninger af ejendomsskat og dækningsafgift, som udlejere i mange tilfælde ikke kan vælte over på lejere med tilbagevirkende kraft. Risikoen er størst, hvis endelige vurderinger først udsendes i 2025, fordi perioden 2022–2024 typisk ikke kan opkræves hos lejer efter lovens udgangspunkt.
Retligt udgangspunkt
Indtil de endelige vurderinger foreligger, beregnes ejendomsskat og dækningsafgift på et foreløbigt grundlag efter ejendomsvurderingsreglerne. Når de endelige vurderinger udsendes, sker der efterregulering. Spørgsmålet er, i hvilket omfang udlejere kan kræve disse stigninger dækket via lejen.
Efter Erhvervslejeloven § 10, stk. 4 kan udlejer forhøje lejen for at udligne stigende skatter og afgifter med tre måneders varsel og med tilbagevirkende kraft fra det tidspunkt, udgiften er pålagt ejendommen, hvis kravet fremsættes senest fem måneder efter pålægstidspunktet. Hvis “pålægget” først indtræder ved udsendelsen af nye vurderinger i 2025, kan forhøjelse som udgangspunkt kun ske fra dette tidspunkt og frem. Beløb vedrørende 2022–2024 vil derfor som udgangspunkt være en udlejeromkostning, medmindre § 10 er fraveget ved aftale. Bestemmelsen er deklaratorisk, men uden aftalt fravigelse må udlejer som udgangspunkt bære tabet.
Kontraktuelle greb i erhvervslejemål
Udlejere kan i nye kontrakter eller via tillæg aftale fravigelse af § 10, så efterregulering kan opkræves uden femmånedersfristen. Klausulerne bør være klare, herunder om håndtering af lejerens fraflytning i perioden, hvor vurderingerne endnu ikke er udmeldt.
Det kan også aftales, at ejendomsregnskabet kan indeholde afgifts- og skatteposter med tilbagevirkende kraft, når efteropkrævningen skyldes offentlige forsinkelser. Forhandlingsmæssigt kan en fravigelse afbalanceres af eksempelvis loft over nettoprisindeksregulering, tilpasning af uopsigelighed eller finansiering over lejen.
Relevante klausuler kan omfatte:
- Udtrykkelig ret til at opkræve skatte- og afgiftsstigninger med tilbagevirkende kraft uden frist.
- Håndtering ved fraflytning og ophør, herunder fordeling af efterregulering.
- Forbehold om at medtage efterreguleringer i ejendomsregnskabet.
- Procedurer for varsling, dokumentation og betalingsfrister.
Transaktioner og due diligence
Ved overdragelse af udlejningsejendomme bør due diligence identificere potentielle efterreguleringer og kontraktgrundlaget for at allokere risikoen. Parterne bør aftale, hvem der endeligt bærer efteropkrævningerne i perioden før udsendelsen af de endelige vurderinger.
Allokering kan ske gennem kontraktbestemmelser om fordeling mellem køber, sælger og lejere, herunder gennem regulering af købesum, særlige forbehold eller budgetmæssige indregninger.
Boliglejemål og fristproblemet
Lejeloven § 46 har stort set samme indhold som Erhvervslejeloven § 10, men er præceptiv og kan ikke fraviges. Udlejere kan derfor højst varsle med tilbagevirkende kraft fem måneder fra pålægstidspunktet. Udsendes vurderinger i juni eller senere, bortfalder muligheden for tilbagevirkende lejeforhøjelser for det pågældende år.
I boliglejemål kan udlejer alene varsle fremadrettet med tre måneders varsel, og aftaler om udvidet retroaktivitet er ugyldige. Udlejere bør derfor budgettere med, at efterreguleringer bagud i tid er en udlejeromkostning.
