Gamle administrationsaftaler kan koste dig retten til skattemæssig succession ved generationsskifte af en udlejningsejendom. En lovændring af 8. april 2025 ligestiller nu aktiv udlejningsvirksomhed med andre erhverv – men kun hvis ejeren reelt styrer de væsentlige beslutninger. Virksomheder skal nu overveje, om deres aftaler dokumenterer den nødvendige involvering; ellers risikerer de, at SKAT rubricerer virksomheden som passiv pengetank med fuld skatteudløsning.
Hvad betyder dette i praksis?
Reglerne åbner for succession ved overdragelse af både personligt ejede ejendomme og aktier eller anparter i ejendomsselskaber. Der stilles tre kumulative krav: (1) ejeren kontrollerer over 50 % af ejerskab eller stemmer, (2) ejendommen har været ejet og aktivt udlejet i mindst 12 måneder, og (3) indgåelse af aftaler af væsentlig betydning må ikke i overvejende grad varetages af en uafhængig administrator. De to første er uddybet i Gen-Om 1-2025 og Gen-Om 4-2025. Den nye praksis betyder, at pengetanksreglen er omdefineret, så aktiv udlejning ikke længere rammes pr. automatik.
Du kan godt udlicitere den daglige drift: annoncering, standardlejekontrakter, opkrævning, rykker og restancesporing, drifts og forbrugsregnskaber, håndværkere og viceværtopgaver. Men ejeren skal have reel og dokumenterbar bestemmende indflydelse på økonomisk væsentlige beslutninger som lejeniveau, større renoveringer og finansiering. Det er næppe nok blot at godkende administrators oplæg efterfølgende.
Opdater din administrationsaftale
Tilpas aftalen, så den klart fordeler kompetencerne og kræver aktiv ejerinvolvering i: genudlejning og markedsføring, forhandling og indgåelse af erhvervs og boliglejekontrakter, fastsættelse og regulering af leje, håndtering af lejerestancer over en beløbsgrænse, ejendommens finansiering og refinansiering, forsikringsdækning, væsentlige reparationer og moderniseringer samt tvister, herunder sager ved huslejenævn. Indfør procedurer for forhåndsgodkendelse, beløbsgrænser, eskalation og skriftlig logning.
Dokumentér ejerens input. Gem mailtråde om lejefastsættelse, notater fra møder med administrator, beslutningsoplæg med ejerens ændringer samt bestyrelses eller ejernotater ved større arbejder. Et bilag til administrationsaftalen med signaturspænd, godkendelsesflow og beviskrav gør det lettere at sandsynliggøre, at ejeren faktisk træffer beslutninger med væsentlig økonomisk betydning.
Overvej timingen. Regler kan skifte efter et folketingsvalg, så planlagte overdragelser bør forberedes nu med fokus på aktiv drift og korrekt kontraktgrundlag. Spørg dig selv: Viser vores dokumenter, at ejeren beslutter de økonomisk tunge spørgsmål? Hvis svaret er usikkert, er næste skridt at omskrive administrationsaftalen og ændre praksis.
