Skatter og afgifter i boliglejemål kan ikke opkræves særskilt over for lejerne. Ændringer skal i stedet indarbejdes i huslejen efter lejelovens §§ 46-48. Når udgifterne stiger, sker det som lejeforhøjelse; når de falder, har udlejer pligt til lejenedsættelse. Overholdes frister og formkrav ikke, risikerer udlejer ugyldighed og tab af krav.
Skatter og afgifter som del af lejen
I boliglejemål er skatter og afgifter altid en del af den aftalte leje. En stigning kan gennemføres som varslet lejeforhøjelse efter § 46-47, mens et fald udløser lejenedsættelse efter § 48. Uopsigelighed i lejeperioden afskærer ikke regulering. Udlejer kan alternativt regulere som omkostningsbestemt leje, hvor skatter og afgifter indgår i driftsbudgettet.
Udgiften fordeles på de lejemål, udgiften vedrører, som udgangspunkt efter gældende leje eller, hvor konkret leje ikke kan danne grundlag, efter lejeværdi. For ejendomme omfattet af omkostningsbestemt leje gælder særlige fordelingsregler, der søger at afspejle den relative brugsværdi.
Når ejendommen er omfattet af omkostningsbestemt leje, fordeles udgifter typisk således:
- Først mellem beboelse og andre anvendelser efter bruttoetageareal.
- Dernæst mellem de enkelte boliger efter indbyrdes brugsværdi.
- Ved samme brugsværdi lægges forhøjelsen først på lejemål med lavest leje.
Formålet er en rimelig byrdefordeling i overensstemmelse med ejendommens faktiske anvendelse.
Varsling, frister og tilbagevirkende kraft
En lejeforhøjelse har som udgangspunkt mindst 3 måneders varsel. Efter § 46, stk. 3 kan forhøjelsen få virkning fra det tidspunkt, hvor skatten/afgiften blev pålagt, hvis varslingen er kommet frem inden 5 måneder fra dette tidspunkt. Overskrides fristen, kan der ikke ske tilbagevirkende regulering.
De nye ejendomsvurderinger kan indebære efteropkrævning af grundskyld med tilbagevirkende kraft. Muligheden for at sende udgiften retroaktivt videre til boliglejere er dog begrænset af 5-månedersreglen. Et ministersvar fra 2022 om erhvervslejelovens § 10, stk. 4 (med samme ordlyd som lejelovens § 46, stk. 3) taler imod udvidet tilbagevirkende regulering.
Lejer kan fremsætte skriftlig og begrundet indsigelse inden 6 uger fra varslingens fremkomst. Fastholder udlejer kravet, skal sagen indbringes for huslejenævnet senest 6 uger efter indsigelsesfristens udløb for ikke at bortfalde.
For at en varsling er gyldig, skal følgende være opfyldt:
- Varslingen er skriftlig.
- Beregningen af ændringen fremgår.
- Lejer er oplyst om indsigelsesadgang.
Formkrav, beregning og dokumentation
Varsling skal ske skriftligt og kan ske digitalt efter § 13, hvis digital kommunikation ikke er fravalgt. Udlejer har bevisbyrden for fremkomst; fremsendelse med afleveringsattest er typisk den sikreste dokumentation.
Varslet bør indeholde en gennemskuelig beregning: hvilke skatter er indregnet i den nuværende leje, hvordan forhøjelsen fremkommer, samt fordelingsprincip og -tal. Oplysninger kan fremgå af lejekontrakten, fx typeformular § 3. Tidligere reguleringer sætter udgangspunktet for de anvendte skattetal. Udlejer kan vælge, hvilke stigninger der medtages. Hvis forhøjelsen kræves med tilbagevirkende kraft inden for 5-månedersfristen, skal dette fremgå udtrykkeligt.
Afgifter, forbrug og særlige forhold
Efter § 47 kan udlejer regulere lejen ved stigning i ejendommens afgifter eller ved nye bidrag, når taksterne er fastsat eller godkendt af det offentlige. Stiger alene forbruget (fx vandmængden), kan der som udgangspunkt ikke varsles; ved engangsudgifter kan beløbet fordeles over op til 10 år med sædvanlige finansieringsudgifter.
I omkostningsbestemt leje kan faktiske forbrugsstigninger indgå, bortset fra unormalt forbrug. Dækningsafgift vedrører normalt erhverv, men i blandede ejendomme kan en forholdsmæssig andel indgå i det samlede driftsbudget, som også påvirker boliglejen. Ved bortfald eller nedsættelse af skatter og afgifter skal lejen nedsættes efter § 48; udlejer skal give skriftlig meddelelse inden 6 uger, og nedsættelsen har virkning fra nedsættelsestidspunktet. Samme års nye/højere afgifter kan modregnes, men ikke stigninger fra tidligere år. Der gælder ingen bagudrettet grænse ud over almindelig forældelse, hvilket kan få betydning ved efterreguleringer efter de endelige ejendomsvurderinger.
