Udlejere kan gennemføre nødvendige arbejder på ejendommen, men ændringsretten er begrænset af lejeretten. Indgreb må ikke varigt og væsentligt ændre det lejedes identitet, og de fleste arbejder kræver forudgående varsel. Arbejder skal tilrettelægges skånsomt, udføres uden afbrydelse og efterreparationer skal ske straks. Overtrædelse kan udløse forsinkelser, erstatningsansvar, forholdsmæssigt afslag i lejen eller i yderste fald ophævelse.
Udlejers ændringsret og generelle regler
Udlejer kan som udgangspunkt ændre både ejendommen og det lejede, hvis indgrebet ikke varigt og væsentligt ændrer brugsforholdene. Selv væsentlige indgreb kan være lovlige, når de er midlertidige, og varige indgreb kan tillades, når de er mindre indgribende. Uopsættelige reparationer kan gennemføres uden varsel, eksempelvis ved akutte rørskader eller skader på klimaskærmen.
Forbedringsarbejder kan berettige til lejeforhøjelse, men udlejer skal i så fald følge særlige regler om varsling og inddragelse, herunder hvor relevant beboerrepræsentation og huslejenævn. Uanset fejlfri udførelse kan gener give lejer krav på forholdsmæssigt afslag, mens vedligeholdelsesarbejder typisk kræver et større geneomfang, før afslag kommer på tale.
Boliglejemål
Lejelovens kapitel 11 og 14 (overvejende ufravigelige til skade for lejer) regulerer udlejers arbejder. Efter lejeloven § 103 kan mindre indgreb uden væsentlige ulemper varsles med seks uger, mens øvrige arbejder kræver tre måneders varsel. Ved vurderingen lægges vægt på omfang og varighed af påvirkningen af brugsretten, fx hvis køkken eller bad er utilgængeligt i en periode.
Er lejemålet uopsigeligt for udlejer, begrænses ændringsadgangen, men almindelig vedligeholdelse kan altid udføres. Arbejder uden for det lejede kræver som udgangspunkt ikke varsel, men det er praktisk klogt at varsle, når arbejderne påvirker adgang eller brug, fx ved stilladsopsætning.
Erhvervslejemål
Erhvervslejelovens kapitel 5 gælder, og bortset fra § 27, stk. 2–3 og § 28 kan reglerne fraviges ved aftale. Udlejers ændringsret består uanset uopsigelighed, jf. § 26. Efter § 27, stk. 2 skal arbejder i det lejede varsles skriftligt med otte uger. Det samme gælder arbejder uden for det lejede, der medfører hindringer eller væsentlige ulemper for adgang eller brug, jf. § 27, stk. 3, og ved beregning ses bort fra juli.
Erhvervslejere har ofte vanskeligt ved at dokumentere tab som følge af arbejder, men kan stadig have krav på betydeligt forholdsmæssigt afslag, hvis generne har påvirket driften. Praksis understreger derfor betydningen af korrekt og rettidig varsling samt tæt koordinering med lejer.
Varslingens indhold og konsekvenser
Varslingen bør være skriftlig, angive tidspunkt eller tidshorisont, beskrive arbejderne og informere om adgang til lejemålet og konsekvenser ved manglende adgang. Ændres projektet med øgede gener, skal nyt varsel udsendes. Fremsendelse bør kunne dokumenteres.
Fejl i proceduren kan få betydelige følger for udlejer, særligt ved arbejder, der kræver adgang til det lejede. Følgende risici går igen i praksis:
- Forsinkelse af projektet og manglende adgang til lejemålet.
- Erstatningskrav og krav om forholdsmæssigt afslag.
- Lejers ophævelse ved væsentlige misligholdelser, jf. lejeloven § 182 og erhvervslejeloven § 69.
Udlejere med blandede ejendomme skal være opmærksomme på, at varslerne varierer mellem bolig- og erhvervslejere. Er man i tvivl, er det sikrest at anvende det længste relevante varsel.
