Specifikationskravet ved udgifter ud over huslejen
Udlejere kan i erhvervslejemål aftale, at lejeren betaler andre udgiftsarter end den rene husleje. Gyldig opkrævning forudsætter, at lejeaftalen opfylder specifikationskravet i erhvervslejeloven § 5, stk. 2: Udgiftsarten skal være nævnt i aftalen, og der skal angives et realistisk skøn over beløbets størrelse for lejeren. Mangler en af disse oplysninger, kan udlejeren som udgangspunkt ikke kræve betalingen.
Kravet skal give lejeren et retvisende billede af de samlede omkostninger før aftaleindgåelse. Dermed fungerer bestemmelsen som en prisoplysningsregel, der understøtter gennemsigtighed og forudsigelighed ved fordeling af udgifter i erhvervslejemål.
Hvad skal specificeres – og hvad skal ikke
Specifikationskravet omfatter alle udgifter, der ifølge lejeaftalen skal betales til udlejeren ud over huslejen – både forbrugsafhængige ydelser (fx varme og varmt vand) og øvrige driftsudgifter (fx vicevært, rengøring eller elevatorvedligeholdelse). For forbrugsafhængige ydelser gælder der tillige særlige regler om regnskab og frister i erhvervslejelovens kapitel 9, men kravet om specifikation består uanset udgiftstype.
Betalinger, som lejeren skal erlægge direkte til tredjemand (fx elforsyningsselskab), skal ikke specificeres, da de ikke opkræves af udlejeren. Er skatter og afgifter derimod en del af huslejen efter aftalen, gælder specifikationskravet ikke for disse poster; i stedet reguleres lejen typisk særskilt ved ændringer i skatter og afgifter efter erhvervslejelovens §§ 10-12.
Udlejeren bør være særlig opmærksom på potentielle udgiftsarter, der kan opstå efterfølgende. Dækningafgift er et klassisk eksempel: Hvis ændringer i ejendommens anvendelse eller matrikulære forhold kan udløse afgiften, bør den være nævnt og anslået i lejeaftalen. Ellers risikerer udlejeren helt eller delvist at være afskåret fra at opkræve beløbet hos lejeren.
Angivelse af beløb og skønsmargin
Beløbet skal anslås så præcist som muligt ud fra de oplysninger, udlejeren havde ved aftalens indgåelse. Retspraksis accepterer, at faktiske udgifter kan overstige skønnet, hvis udlejeren loyalt har givet sit bedste og realistiske bud. Er skønnet urealistisk lavt eller bevidst misvisende, kan udlejeren derimod blive begrænset til et beløb, som ligger inden for rammerne af et forsvarligt skøn.
Hvor der er usikkerhed om forbruget eller anvendelsen – eksempelvis ved en ændring fra kontor til restaurant – er det afgørende, at udlejeren dokumenterer grundlaget for skønnet og kommunikerer usikkerheden tydeligt i aftalen. En klar aftaletekst mindsker tvister om efterfølgende opkrævninger.
Morten Korch-reglen og praktiske greb
Selv hvis specifikationskravet ikke er opfyldt, kan udlejeren i særlige tilfælde opkræve udgiften efter erhvervslejeloven § 5, stk. 2’s såkaldte Morten Korch-regel. Det forudsætter, at manglen ikke har forringet lejerens retsstilling – typisk hvor lejeren kendte eller burde kende både udgiftsarten og dens omtrentlige størrelse, fx ved sale and lease back.
For at sikre efterlevelse og reducere risiko for tvister kan parterne med fordel indarbejde følgende elementer i lejeaftalen:
- Udtømmende opregning af alle udgiftsarter, der opkræves ud over huslejen.
- Et dokumenteret og realistisk beløbsskøn for hver udgift samt angivelse af forudsætninger.
- Klar sondring mellem betalinger til udlejeren og betalinger direkte til tredjemand.
- Håndtering af nye eller usikre udgifter (fx dækningafgift) med beskrivelser af udløsende forhold og efterregulering.
