Når en lejer ikke betaler et fraflytningskrav, skal udlejer tidligt afklare, om der foreligger en tvist, og hvilket forum der er kompetent. Hvis der ikke er indsigelse, og kravet er under 100.000 kr., kan udlejer typisk benytte betalingspåkrav. Er der indsigelse, eller er kravet over 100.000 kr., må sagen som udgangspunkt behandles af enten huslejenævnet eller boligretten afhængigt af tvistens indhold.

Betaling, indsigelse og betalingspåkrav

Udebliver betaling uden, at lejer har fremsat en reel indsigelse, kan udlejer – for krav under 100.000 kr. – anvende betalingspåkrav efter forudgående påkravsskrivelse, der opfylder inkassolov § 10. Skrivelsen skal beskrive kravet tilstrækkeligt, og give lejer en frist på 10 dage til at betale uden yderligere omkostninger. Reagerer lejer ikke, kan fogedretten påtegne betalingspåkravet, der herefter fungerer som tvangsfuldbyrdelsesfundament på linje med en dom.

Hvis lejer over for fogedretten erklærer, at der gøres indsigelse – også uden begrundelse – afbrydes forløbet i fogedretten. Sagen sendes herefter til retten som boligretssag eller returneres, afhængigt af udlejers valg i betalingspåkravet. Passivitet eller en ubestemt nægtelse er som udgangspunkt ikke en indsigelse. Overstiger kravet 100.000 kr., skal det procesføres ved boligretten eller – hvis emnet hører under nævnets kompetence – ved huslejenævnet.

Forumvalg: huslejenævn, boligret og fogedret

Det er tvistens art – ikke beløbet – der afgør kompetencen. Huslejenævnet, som er en forvaltningsmyndighed, behandler mange klassiske boliglejesager. Nævnet kan dog ikke afgøre alle spørgsmål og kan afvise sager, der forudsætter omfattende bevisførelse, fx syn og skøn eller parts- og vidneforklaringer. Mangler ved det lejede, ophævelse og opsigelsesretlige spørgsmål må som udgangspunkt afgøres i boligretten.

Huslejenævnets afgørelser kan indbringes for boligretten (eller ankenævnet i København) inden 4 uger. En nævnsafgørelse kan ikke tvangsfuldbyrdes; udlejer må derfor anlægge sag i boligretten for at få et domstolsfundament til fogedretten. Boligretten er en del af byretten og kan sammensættes med boligdommere efter boligforholdsloven § 93. Domme kan som udgangspunkt ankes til landsretten. Fogedretten kommer først i spil, når et eksigibelt fundament foreligger.

Følgende typer uenigheder behandles ofte i huslejenævnet:

• Lejens fastsættelse og regulering, herunder om lejen overstiger det tilladte niveau.
• Varslede lejeforhøjelser som følge af forbedringer.
• Vedligeholdelsespligt og istandsættelse ved fraflytning.
• Tilbagebetaling af depositum og forudbetalt leje.
• Betaling for forbrug, herunder varme- og vandregnskaber.

Blandet kompetence og praktiske risici

Nogle tvister består af flere krav, hvoraf dele hører under huslejenævnet, og andre under boligretten. I U 2022.4981 H fastslog Højesteret, at hvis en væsentlig del af tvisten ligger uden for nævnets område (vejledende mere end halvdelen), kan hele tvisten anlægges i boligretten for en samlet behandling. Dette gælder bl.a., når der – foruden istandsættelse – tvistes om ophævelse og efterfølgende lejerestance.

Valget mellem nævn og boligret har praktiske konsekvenser: Boligretten kan afsige en dom, der kan fuldbyrdes, men sagsforløbet er ofte mere langvarigt og omkostningstungt. Huslejenævnet er typisk hurtigere og billigere, men en efterfølgende domstolssag kan være nødvendig for at få et tvangsfuldbyrdelsesfundament. Udlejer bør løbende vurdere forældelsesfrister og formkrav for at undgå retstab.

Udlejere bør desuden være opmærksomme på typiske faldgruber, som kan få betydning for tid, omkostninger og kravets beståen:

• Forkert forumvalg kan føre til afvisning og spildte omkostninger.
• Risiko for at blive pålagt modpartens sagsomkostninger ved fejl i anlægsmetode.
• Forældelse og fristoverskridelser ved passiv eller fejlagtig procesførelse.