Højesterets præcisering af værdiansættelse ved familieoverdragelser
Højesteret har præciseret rækkevidden af den såkaldte 15%-regel i værdiansættelsescirkulæret ved overdragelse af fast ejendom mellem nærtstående. Udgangspunktet er fortsat, at en ejendom kan overdrages til en pris inden for ±15 % af den offentlige ejendomsvurdering uden gaveafgift, indtil ejeren modtager en ny vurdering. Når den nye offentlige vurdering foreligger, gælder en ±20 %-ramme. Dommen angik fire udlejningsejendomme, som en far overdrog til sine børn til den offentlige vurdering, selv om realkreditgælden lå væsentligt over vurderingen.
Kernespørgsmålet var, om skattemyndighederne skulle acceptere overdragelsesprisen efter cirkulærets ramme eller i stedet fastsætte værdien efter et højere skøn over handelsværdien. Højesteret gav samtidig vejledning om, hvornår cirkulæret kan bruges, og hvornår det kan fraviges.
Næringsejendomme er omfattet af 15%-reglen
Dommen fastslår, at 15%-reglen også omfatter næringsejendomme, dvs. ejendomme, der indgår i udlejning eller køb og salg som led i erhvervsmæssig virksomhed. Familieoverdragelser af sådanne ejendomme kan derfor som udgangspunkt ske inden for ±15 % af den offentlige vurdering.
Det ændrer ikke ved, at vurderingsskønnet kan tage over, hvis konkrete forhold viser, at den offentlige vurdering ikke afspejler handelsværdien. Reglen er således et udgangspunkt og ikke en ubetinget garanti.
Særlige omstændigheder og realkreditbelåning
Allerede siden 2016 har praksis anerkendt, at 15%-reglen kan fraviges ved særlige omstændigheder. Højesteret præciserer nu, at realkreditbelåning i sig selv kan være et sådant moment, når belåningen tydeligt indikerer en væsentligt højere handelsværdi end den offentlige vurdering. Vurderingen beror på en samlet afvejning, herunder forskellen mellem belåning og vurdering samt den tidsmæssige sammenhæng mellem finansiering og overdragelse.
Det er ikke i sig selv afgørende, om belåningen ligger før eller efter den offentlige vurdering. Også nylige armslængdehandler kan udgøre særlige omstændigheder, jf. en afgørelse fra Retten i Lyngby, hvor en ejerlejlighed kort forud var handlet til en betydeligt højere pris end ved familieoverdragelsen. Se byrettens omtale her: Værdiansættelsen af en ejerlejlighed kunne ikke ske efter 15%-reglen.
Praktiske implikationer for rådgivere og parter
Før en familieoverdragelse bør parter og rådgivere afsøge, om der foreligger indikatorer på en lav offentlig vurdering, da dette kan udløse fravigelse af 15%-reglen og en gaveafgiftspligtig forhøjelse. Dokumentation og timing er centrale.
Følgende forhold bør overvejes, hvis 15%- eller 20%-reglen ønskes anvendt:
- Realkreditbelåning og belåningsgrad sammenholdt med den offentlige vurdering.
- Eventuelle armslængdehandler med ejendommen eller sammenlignelige ejendomme.
- Uafhængige vurderingsrapporter og dokumentation for ejendommens stand og udlejningsforhold.
- Tidsmæssig relation mellem finansiering, offentlig vurdering og overdragelsestidspunkt.
Konklusionen er, at reglen fortsat kan anvendes bredt – også for næringsejendomme – men at realkreditbelåning og andre konkrete holdepunkter kan føre til, at handelsværdien lægges til grund ved beregning af gaveafgift.
