Erstatningsgrundlag og oplysningspligt ved ejerskifte
Når ejerskifteforsikringen ikke dækker, kan køber for væsentlige mangler rejse erstatningskrav mod sælger. Ansvar kan følge af misligholdelse af loyal oplysningspligt, afgivne garantier eller et skærpet ansvar, hvis sælger har udført arbejder som selvbygger eller professionel bygherre. Ved ansvar kan køber kræve den positive opfyldelsesinteresse, dvs. de nødvendige og adækvate udgifter, som udbedringen og andre direkte tab medfører.
Hvis manglen er så væsentlig, at købet hæves, er udgangspunktet derimod den negative kontraktsinteresse. Køber kan da få dækket nødvendige handels- og flytteomkostninger, men ikke fuld dækning for den forventede værdi af en mangelfri ydelse. Valget mellem afhjælpning, prisreduktion og hæveadgang bør derfor vurderes strategisk i lyset af bevismuligheder og tabsopgørelse.
Opgørelse af tab: udbedring, forbedringsfradrag og værdiforringelse
Erstatning efter udbedringsudgifter forudsætter fradrag for forbedringer. Ved ældre ejendomme vil udbedring ofte samtidigt forny og forbedre bygningsdele, og dette bedrede element kan ikke kræves erstattet. Domstolene fastsætter typisk beløbet skønsmæssigt under hensyn til ejendommens alder, stand og hvad køber med rimelighed kunne forvente.
Tabet kan i visse tilfælde opgøres som værdiforringelse i stedet for udbedringsudgifter. Højesteret har anerkendt, at prisnedslaget, en køber må yde ved et efterfølgende salg som følge af en uoplyst mangel, kan afspejle det reelle tab. Denne metode kan være relevant, hvor udbedring enten ikke er praktisk, er uproportional eller ikke anses nødvendig for at genskabe aftalt værdi.
Forholdsmæssigt afslag i købesummen og bevisbyrden
Uden erstatningsansvar kan køber i særlige tilfælde opnå forholdsmæssigt afslag, hvis ejendommen led af en betydelig mangel ved købet. Afslaget skal afspejle, hvor meget købesummen realistisk ville være lavere, hvis manglen havde været kendt. Retspraksis lægger vægt på dokumentation for påvirkningen af handelsværdien; mangler sådanne oplysninger, kan retten fastsætte beløbet skønsmæssigt og ofte lavere end påstået.
Størrelsen af værdiforringelsen er ikke alene afgørende for adgangen til afslag, men den er et væsentligt moment i skønnet. Hvor udbedringsudgiften udgør en betydelig del af købesummen, kan domstolene anvende et friere skøn i stedet for at sidestille afslaget med udbedringsomkostningen. En fast bagatelgrænse gælder ikke; praksis viser en fleksibel nedre grænse, og krav kan afvises, hvis det ikke sandsynliggøres, at kendskab til manglen ville have sænket prisen.
