Udlejere bærer et omfattende ansvar for lejemålets stand. Manglende vedligeholdelse kan udløse krav om afhjælpning for udlejers regning, forholdsmæssigt afslag i lejen, erstatning og i grove tilfælde ophævelse. Ansvarsvurderingen er objektiv, også når manglen skyldes slid og ælde eller forhold uden for udlejers kontrol.
Vedligeholdelsespligt og fordeling
Lejeretligt forstås vedligeholdelse som reparationer og udskiftninger, der bevarer ejendommens og lejemålets stand, samt den indvendige vedligeholdelse med hvidtning, maling, tapetsering og gulvbehandling, jf. lejelovens § 111 (retsinformation.dk).
Udgangspunktet er, at udlejer bærer både indvendig og udvendig vedligeholdelse. Den indvendige kan gyldigt overgå til lejer, hvis det fremgår korrekt af Social- og Boligministeriets autoriserede typeformular A, 10. udgave (sm.dk). Udvendig vedligeholdelse kan i et vist omfang aftales overført til lejer, men der gælder begrænsninger i regulerede kommuner, herunder for ejendomme med omkostningsbestemt leje. Aftaler, der lægger ekstra byrder på lejer, kan påvirke lejens niveau, som skal afspejle vilkårene.
Vedligeholdelsesplaner og økonomi
I regulerede kommuner skal storejendomme (flere end seks boliger pr. 1. januar 1995) årligt og senest 1. juli have en 10-årig plan for større bygningsdele som tag, klimaskærm, installationer og afløb. Planen er et styringsværktøj for løbende hensættelser og prioritering af arbejder.
Udarbejdes planen ikke, og rejser lejerne sag i huslejenævnet, mister udlejer retten til at opkræve vedligeholdelseshensættelser på udvendige konti, jf. lejelovens § 119 (retsinformation.dk). Allerede opkrævede beløb skal tilbagebetales med renter. Retten til at opkræve genindtræder, når planen er udarbejdet og udleveret til lejerne.
Mangler og lejerens beføjelser
En mangel foreligger, når lejemålets tilstand ikke svarer til, hvad lejekontrakten og den faktiske stand berettiger lejer til. Det gælder både mangler ved indflytning og dem, der opstår undervejs. Typiske eksempler er fugt- og skimmelproblemer, utætte vinduer, defekte hårde hvidevarer samt svigt i vand- og varmeforsyning.
Når lejer påpeger en mangel, skal udlejer handle hurtigt. Hvis udlejer ikke afhjælper straks efter påkrav, kan lejer selv lade arbejdet udføre for udlejers regning. Ved forsyningssvigt kan lejer med fogedens bistand få adgang til installationer for at bringe forholdet i orden.
Lejer kan – afhængigt af mangel og omstændigheder – gøre følgende gældende:
- Afhjælpning, herunder selvafhjælpning for udlejers regning ved manglende reaktion.
- Forholdsmæssigt afslag i lejen, så længe manglen forringer brugsværdien.
- Erstatning for dokumenterede tab som følge af manglen.
- Ophævelse ved væsentlige, uafhjulpne mangler.
Proces og dokumentation
For mangler ved indflytning skal lejer reklamere senest 14 dage efter lejemålets begyndelse for ikke at fortabe sine beføjelser. I sager om lejens størrelse tæller midlertidige mangler som udgangspunkt ikke med, mens permanente forhold indregnes i lejen, men typisk ikke kan kræves afhjulpet.
Udlejere bør sikre grundig dokumentation: udarbejd en detaljeret indflytningsrapport underskrevet ved syn, supplér med fotodokumentation, og prioriter en langsigtet vedligeholdelsesplan. Brug af professionelle håndværkere og ordentlig bilagspraksis styrker beviset i huslejenævn og boligret. Endelig bør lejekontrakten udformes på korrekt, autoriseret typeformular for at bevare retten til normalistandsættelse ved fraflytning.
