Fra 1. januar 2026 ændres ejendomsskatteloven, så skattepligten i visse udstykningssituationer midlertidigt bliver hos ejendomsudvikleren. Tiltaget skal beskytte købere af nyudstykkede boliggrunde mod at blive opkrævet grundskyld, der vedrører den tidligere storparcel.
Midlertidig skattepligt hos udvikleren
Hvis en storparcel udstykkes til to eller flere ejendomme, der efter planloven er udlagt til boligformål, forbliver grundskylden hos den ejer, der havde ejendommen på udstykningstidspunktet. Skattepligten består i udstykningsåret og kalenderåret efter. Udgangspunktet om skattepligt fra overtagelsesdagen suspenderes dermed i denne periode.
Ejendomsskatterne for begge år forfalder samlet, når Skatteforvaltningen får kendskab til udstykningen. Den sidste rettidige betalingsdag fastsættes til den 14. i måneden efter afsendelse af påkravet, og allerede betalte rater for udstykningsåret modregnes. Herefter overgår opkrævningen til de enkelte matrikler, når de indgår i den almindelige vurderings- og opkrævningscyklus.
Baggrund og anvendelsesområde
Regelændringen adresserer en velkendt forskydning mellem vurderingsår og beskatningsår. Vurderingen pr. 1. januar anvendes som grundlag i efterfølgende beskatningsår, og kan derfor afspejle et grundareal, som var væsentligt større end den enkelte købers grund på opkrævningstidspunktet. Problemet forstærkes, når en nyudstykket grund arver den tidligere ejendoms BFE-nummer og dermed identificeres som hele den historiske ejendom.
Historisk blev risikoen håndteret kontraktuelt mellem udvikler og køber, ofte gennem efterregulering af ejendomsskatten. Med de nye bestemmelser gives et lovfæstet værn for købere af parcel- og rækkehusgrunde, uden at fravige de almindelige vurderingsregler. Den grundlæggende model forbliver, at skattepligten tilkommer køberen fra overtagelsesdagen, medmindre udstykningen er omfattet af undtagelsen.
Praktiske konsekvenser og anbefalinger
Udviklere bør indregne, at grundskylden for udstykningsåret og året efter kan forfalde samtidig og med kort betalingsfrist. Det kræver likviditetsplanlægning og hurtig kontrol af påkrav fra Skatteforvaltningen. Det er også hensigtsmæssigt at etablere klare interne processer for at sikre rettidig registrering af udstykninger.
I projekter hvor der udlægges fællesarealer, er det fortsat praktisk at lade fællesarealet bære det oprindelige BFE-nummer. Det giver mulighed for at modtage eventuelle tilbagebetalinger ved for høje foreløbige vurderinger. Da fællesarealer fremover pålignes ejendomsskat, bør overdragelse til grundejerforeningen ske snarest efter udstykningen, og dette bør understøttes af tydelig tidsplan og dokumentation.
Købsaftaler for nybyg bør indeholde præcise klausuler om fordeling og efterregulering af ejendomsskatter mellem parterne. Uden sådanne vilkår kan udvikleren hæfte for grundskylden, uanset hvornår parcellerne videresælges. Klare aftalevilkår, koblet med løbende overvågning af vurderinger og opkrævninger, reducerer risikoen for tvister og sikrer forudsigelighed i projektøkonomien.
Eksempel og tidslinje
Ved udstykning midt på året, fx 1. juli 2026, vil den ejer, der foretager udstykningen, hæfte for ejendomsskatten for både 2026 og 2027. Skatteforvaltningen kan herefter sende et samlet påkrav, og fristen fastsættes til den 14. i måneden efter afsendelsen. Eventuel allerede betalt rate for udstykningsåret modregnes i opgørelsen.
Fra og med det efterfølgende vurderings- og opkrævningsforløb vil grundskylden blive opkrævet særskilt på de nye ejendomme. Den konstruktion giver den professionelle aktør et hurtigt overblik over den samlede hæftelse kort efter udstykningen og mindsker risikoen for, at enkeltkøbere rammes af en uforholdsmæssig opkrævning.
